中国消费者报报道（记者聂国春）欠交物业费，物业公司能否限制单元门禁止使用？小区房屋存在质量问题，业主能否拒绝支付物业费？老物业不走，新物业进不来，物业管理交接一团糟怎么办？最高人民法院12月7日发布的5个物业服务合同纠纷典型案例，以清晰的裁判规则厘清权责边界，指导各级人民法院妥善应对物业领域的新情况新问题，解决人民群众急难愁盼问题。

催交物业费方式应合理

案例一显示，2021年9月，某小区业主张先生发现他因欠交物业费被禁止使用所住单元电梯及门禁系统，与物业公司交涉无果后，起诉到了法院。审理法院认为，《民法典》明确规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。对张先生欠交物业费的违约行为，物业公司可另行依法维权。法官释法后，物业公司恢复了张先生的门禁系统使用权。

最高人民法院指出，物业服务人以不给业主激活门禁卡、限制使用电梯等方式催收物业费，实质上是基于其在物业服务合同项下的债权而不当限制了业主的建筑物区分所有权，既缺乏法律依据，也超出了合理必要限度。业主经催告后在合理期限内仍不支付物业费的，物业服务人可以通过调解、提起诉讼或者申请仲裁等方式依法维护自身合法权益。

业主的合法权益受保护，物业公司的责任也不能无限扩大。案例二显示，业主徐某某以其房屋厨房设计不合理、排烟倒灌等问题为由，辩称不应支付物业费。审理法院认为，房屋问题属于商品房买卖合同法律关系中的履行瑕疵问题，与涉案物业服务合同不属于同一法律关系，业主以房屋质量问题为由抗辩主张不应支付物业费缺乏依据。

最高人民法院指出，物业服务人的义务主要包括维修养护、秩序维护、安全保护、制止违法行为、向有关行政主管部门报告并协助处理等义务。房屋专有部分的质量、设计等问题不属于物业服务人应担责的义务范围。该案例有助于厘清物业服务合同关系与其他法律关系，引导业主正确区分责任主体，依法依规理性维权，妥善平衡物业服务合同各方合法利益。

物业拒不退场无权收费

“合同都到期了，老物业还不走，新物业进不来，小区环境越来越差，我们业主该怎么办？”某小区业主委员会的无奈，道出了许多小区面临的交接难题。

案例三显示，该小区原物业服务合同到期后，业主委员会依法选聘了新的物业服务人，但原物业公司拒绝办理交接，继续占用物业用房和相关设施，导致新物业长期无法进场服务。更让业主们不满的是，原物业公司还向业主何某某索要合同终止后的物业费，遭到拒绝后诉至法院。

审理法院认为，《民法典》第九百四十九条规定，物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出，配合新物业服务人做好交接工作。原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。原物业公司拒不退场的行为已构成违约，无权主张合同终止后的物业费。

最高人民法院表示，物业交接不顺，不仅容易引发原物业服务人、新物业服务人、业主大会或者业主委员会之间的纠纷，而且扰乱小区管理秩序，影响物业服务质量，降低业主生活品质。该案判决驳回物业公司的诉讼请求，有利于引导物业服务人按期退场、依法履行交接义务，对于规范物业服务行为、构建和谐宜居的小区环境具有积极意义。

在案例四中，某物业公司试图通过诉讼来撤销业主大会选聘新物业的决定。审理法院认为，业主大会决定是业主对小区重大事项行使共同管理权、实行业主自治的重要方式。《民法典》第二百七十八条规定，选聘和解聘物业服务企业应由业主共同决定。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。某物业公司不是该小区业主，不受业主大会决定的约束，与该被诉业主大会的决定不具有直接利害关系，故无权起诉请求撤销业主大会决定或者确认该决定无效。

最高人民法院指出，有的物业被解聘后，试图以请求确认业主大会决议无效或者撤销的方式推翻业主大会决定，否定业主共同意志。该案例明确物业服务人对业主大会关于选聘新物业服务人的决定不能提起诉讼，具有规则指引作用，有利于维护业主大会决定效力、依法保障业主行使共同管理权。

物业费与物业服务应匹配

“物业公司服务不到位，卫生没人打扫，安保也形同虚设，我们当然不愿意交物业费。”“业主都不交钱，我们员工工资发不出来，怎么提升服务质量？”在很多小区，由于对物业服务不满意，业主们欠交物业费，物业公司陷入运营困境，服务质量更加下滑，进而引发更多业主不满，形成恶性循环。

在案例五中，某物业公司将欠费业主陈某诉至法院。审理法院对涉案小区的物业服务及欠费情况进行研判后认为，陈某案后可能存在批量诉讼，决定前往该小区开展巡回审理、现场办案。

庭审中，法院对物业公司的服务质量进行详细调查并对相关法律问题释法说理，让物业公司认识到自身服务的不足，也让业主理解物业费对小区正常运转的重要性。在法院主持下，物业公司与陈某签订了调解协议，陈某根据物业服务的实际情况支付相应物业费。庭审结束后，法院开展普法宣传，促使物业公司与更多业主相互谅解，百余件潜在纠纷被成功化解。

最高人民法院指出，业主按时足额交纳物业费，有助于物业服务人提供更优质的服务，物业服务人不断提升服务质量，才能使业主更自觉地交纳物业费，从而形成良性循环，以打造更加舒适美好的生活环境。本案通过开展巡回审理，现场以案释法，促使物业双方取得谅解，实现了办理一案、治理一片，不仅减轻了当事人的诉累，也节约了司法资源，为业主营造了良好居住环境。