从试试水到收获不错的收益，家住杭州城西的陆先生这两天心情不错。

“去年，我的两只REITs收益都远超预期。刚刚过去的元旦假期，我还在认真研究证监会刚出台的REITs新政，整体感觉这会给市场带来利好。”陆先生告诉潮新闻记者，新年打算重点关注REITs投资。

商业不动产REITs，是指通过持有商业不动产以获取稳定现金流，并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金。关于这个投资品种，近期传来重磅消息——中国证监会正式启动商业不动产投资信托基金（REITs）试点，明确提出推动商业不动产REITs平稳健康发展，加快推进REITs市场体系建设，完善REITs申报注册制度机制，加强监管与风险防范。

随着试点推进，一个底层资产和市场业态更加丰富，更具活力的多层次REITs市场生态正在加速构建。上海金融与发展实验室首席专家、主任曾刚接受潮新闻记者采访时表示，这不仅是我国公募REITs市场从基础设施领域向商业不动产领域的关键扩容，更标志着中国REITs市场从“基础设施单一门类”迈向“商业不动产与基础设施并行发展”的新阶段。

投资购物中心、社区商业、奥特莱斯、农贸市场

2025年国内涨幅最高的REIT收益超40%

对于普通投资者而言，REITs投资其实就在身边。

如果市民想投资杭州西溪印象城或者成都大悦城，他不必投入巨款，只需在A股证券账户买入相应的REITs。

陆先生就尝到了甜头。他手头有两只REIT，“一开始是觉得利率下行银行理财收益低，想尝试一下新的配置，没想到都给了惊喜。”其中一只，就是他家附近的西溪印象城作为底层项目的REIT。

作为首批上市的中金印力消费基础设施REIT，由印力集团负责运营的底层资产项目——杭州西溪印象城，其业绩表现让刘先生满意。据2025年三季度报告，西溪印象城项目出租率为99.13%，租金收缴率为99.85%。客流量同比增长6.5%，有效租金单价为251.36元/平方米/月。截至2025年12月31日收盘，中金印力消费REIT2025年涨幅近30%。

目前国内公募REITs市场总发行产品数量达79单，总发行规模（含扩募）突破2100亿元。与此同时，市场运行平稳，截至2025年底，78只上市REITs中年内55只收涨，22只收跌。其中，嘉实物美消费REIT年内涨幅超40.77%排在首位，其次，华夏金茂商业REIT、博时津开科工产业园REIT、华安百联消费REIT等5只REITs年内涨幅均超过30%。

此外，潮新闻记者还注意到，自2021年第一批REITs面世之后，目前REITs底层资产类型逐渐多元，除了此前的仓储物流、交通设施等，还有供热设备、改造产业园以及医药物流仓储等领域，2025年领涨的消费类REITs底层资产已包括购物中心、社区商业、奥特莱斯、农贸市场等类型。

杭州玉皇山南基金小镇一家基金公司投资总监接受记者采访时认为，REITs已逐步成为重要的大类资产配置品种，目前随着试点推进，REITs产品将更加丰富，普通投资者可以更便捷地参与投资，但大家也要在配置中注意风险，如消费增速下降、存量竞争压力进一步加大、商业地产商自身经营不善等风险。

筛选项目稳中求进

公募REITs市场向商业不动产领域扩容

2025年12月31日，证监会公布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，明确相关制度安排即日起实施，沪深交易所等同步发布配套业务规则。随着制度框架落地，符合条件的市场主体可直接向证监会、交易所申报。

“我研究了之后，最直观的感受是，对于我们这样的普通投资者而言，此次试点将丰富投资者的选择标的。”陆先生表示。

潮新闻记者了解到，试点初期将坚持稳中求进，不求多、不求快，坚持严把发行上市质量关、合规关和风险关，重点支持符合国家政策导向、社会效益显著、经营业绩稳健且具有行业代表性的优质项目，优先推进商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等业态，同时不排斥长租公寓等其他业态。目前看，项目储备较为充裕，质量总体不错。

证监会表示，将加快推进REITs市场体系建设。下一步，将丰富覆盖REITs的指数体系，支持基金管理人开发挂钩相关指数的基金产品，并加大力度引导保险资金、社保基金、年金基金等各类中长期资金入市，发挥其稳定器和压舱石作用，推动将REITs纳入沪深港通标的范围，扩大市场高水平对外开放。

浙江一家国有银行资深人士告诉潮新闻记者，“商业不动产REITs试点落地有望盘活商业零售、写字楼、酒店等存量资产，并通过资产证券化降低房地产行业对银行信贷的依赖。”

曾刚指出，商业不动产REITs试点落地具有以下主要价值：首先，为房地产企业提供存量资产退出渠道，缓解资金压力，有助于防范化解行业系统性风险。其次，丰富资本市场投融资工具，通过引导保险、社保、年金等中长期资金入市，推动REITs纳入沪深港通，扩大投资者范围与对外开放水平。第三，为普通投资者提供门槛低、收益稳定的配置工具，REITs收益来源于实体资产的稳定租金和运营收入，与股票、债券相关性较低，具有较好的抗通胀和分散风险特性。

“商业不动产REITs试点的推出，在资本市场、不动产价格、租金体系甚至利率市场之间构筑了桥梁，通过‘锚定租金’机制实现相互影响与平衡。”曾刚向潮新闻记者表示，未来随着制度完善和市场培育，商业不动产REITs有望推动存量资产盘活，促进不动产行业回归理性，支持金融供给侧结构性改革，助力企业降杠杆，为中国不动产投融资体制带来深远变革。