中国消费者报报道（记者刘传江）购房贷款已经下来了，开发商却不许进户，除非同时买下车位。黑龙江省哈尔滨市马先生新买的商品房被车位“卡”住了，进不了户。2022年1月8日，马先生带着贷款手续来到由黑龙江龙煤矿业控股集团房地产开发有限责任公司（以下简称龙煤开发公司）开发的善上居楼盘，办理进户手续，却遭到售楼员的拒绝，“必须把车位买下来才能进户”。

这到底是怎么一回事？据《中国消费者报》记者调查了解，2021年11月，马先生和爱人准备买房，被一家房屋中介的工作人员领到了位于哈尔滨市南直路上的善上居售楼处。在这里，他相中了一套价值147万元、建筑面积97平方米、首付只需20%的商品房。

而当马先生正准备交定金签协议时，售楼员告诉他，这套房是和车位一起卖的，车位的价格是25万元。马先生认为，没有产权的车位卖到25万元价格太高，而且每年还要缴纳近3000元的管理费，该地段租车位的话一年才六七千元，买车位很不划算。于是他决定只买房不买车位，但售楼员告诉他只有买了车位才能买房子。售楼员及房屋中介工作人员还“积极”地帮他出主意：车位可以贷款，既然你不想要车位，贷款这段时间我们可以帮你往出卖。马先生当时算了下，车位和商品房如果一起贷款30年的话，每月只需还房屋贷款6000元、车位贷款1000多元，压力还不算大，这期间要是能将车位卖出去就更省事了。

为了买房子，马先生只得答应买车位，但他提出一个条件，即车位必须能贷下款。售楼员说这没问题，马先生便同意了，并于2021年11月14日当天缴纳了2万元定金，一个月后又缴纳了首付款，签订了房屋正式合同。

随后，他便配合售楼员指定的贷款代办公司做贷款，当时代办公司说车位贷款得等房屋贷款下来后才能贷。在等待贷款这段时间里，售楼员帮他联系到了几位买主，但都嫌25万元的车位太贵没谈成，马先生甚至降到了20万元也没人买。

2021年12月初，房屋贷款下来了，马先生带着贷款手续找开发商要求进户遭到拒绝，开发商称必须得先办完车位购买手续。他再次找到代办公司询问车位贷款事宜，此时他才明白，开发商所说的车位贷款根本不是他理解的房屋商业贷款，而是银行信用贷款，售楼员甚至让他用装修贷款的形式购买车位。马先生告诉《中国消费者报》记者，无论是银行信用贷款还是装修贷款都按月计算利息，利息远高于房屋贷款，且只能贷款3-5年，不能提前还款（提前还款手续费非常高），每月仅车位就得还5000多元，他根本没这个经济承受能力。

马先生认为开发商不讲诚信，强人所难：“我当时并不想买车位，是开发商捆绑销售逼迫我购买，并承诺可以贷款，而且售楼员答应帮我把车位卖掉我才同意买车位的。开发商‘买房必须买车位’的强制做法本身就是捆绑销售，还故意隐瞒车位根本无法办理房屋商业贷款的事实，车位没贷下款的责任在开发商，并不是我违约，而且商品房与车位是完全不同的两份合同。如今，商品房贷款已经下来，为啥不许我进户？”

记者从马先生提供的视频资料看到，接待并与马先生签订合同的售楼员钟女士告诉他，商品房和车位是捆绑在一起的，必须得等车位放款才能进户，并建议马先生可以用装修贷款来买车位，钟女士同时也承认马先生把车位买下来就会马上出售的事实。

《中国消费者报》记者致电售楼员钟女士了解当时是如何向马先生承诺的，为啥不许马先生进户，对方矢口否认：“合同是公司签的，我什么都不知道。”

记者又联系到龙煤开发公司于经理，他否认公司存在捆绑销售行为，说是马先生前期已同意买车位，且在《地下停车位使用权转让协议》上签了字，是后期马先生觉得贷款利息太高才不想买车位的。他违约在先，所以不能让他进户。随后这位于经理又态度蛮横地说：“我承认我们违约了，但买卖自由，我不卖他可以吧，把房子退回来，我们的房子不愁卖。”

马先生告诉记者，他于今年1月中旬以龙煤开发公司捆绑销售侵害消费者权益的名义将其投诉至哈尔滨市市场监管局12315热线，在市场监管局他才仔细查看《地下停车位使用权转让协议》，上面只标注了价格，至于购买形式、违约责任等内容都没有约定。“2021年12月14日双方签订商品房合同时，售楼员还拿出了另一份协议，我爱人以为和购房合同是一体的，没仔细看就签了字，落款日期当时也没写，事后发现落款日期竟提前到11月14日我第一次去售楼处的日期，当天只签了2万元定金的协议，哪来的车位转让协议？开发商此举不就是想证明我从一开始就同意买车位吗？”

马先生说，他将继续向市场监管部门、房产住宅管理部门投诉，必要时将通过法律途径维护自己权益。

●律师观点

业主履行车位购置义务并非交付房屋前提

黑龙江承启律师事务所主任孙威律师在接受《中国消费者报》记者采访时表示，《消费者权益保护法》明确规定了消费者的自主选择权，商品房与车位是相对独立的物权，消费者在购买商品房时可以选择是否同时购买车位，开发商不得强制或捆绑销售。2016年，住房城乡建设部下发的《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》，严厉查处房地产行业九种不正当经营行为，其中，明确界定“以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格”是被严厉打击的一种不正当经营行为。从马先生反映的情况看，车位还没买到手就出售的行为表明，其购买车位并非所需所愿，是被强迫要求与购买商品房捆绑才购买的，开发企业违法在先；且车位价格和使用费用超出其心理价位和市场公允，该等违反公平交易和捆绑销售行为，不具有意思表示真实性，即使已经签订了车位购买合同，因与购房合同的两者关系是相互独立存在的，马先生依法有权利主张单独撤销。

孙威表示，开发企业强行将商品房和车位两者关联销售，虽然在马先生购房之初已被告知同时销售车位的捆绑性要求，但因该等附条件的销售是我国法律法规明文禁止的，马先生在对能够贷款并且贷款利率存在错误认知的情况下同意购买，同时又遭到销售员承诺代出售等信息误导，事后马先生才得知全部预期消除购车位损失的可能性均无法实现。马先生有权对必须实际面临的合同责任选择撤销车位购买，此时开发公司无权以非法手段强制消费者放弃撤销。

商品房买卖合同与车位购买合同形成的是两个合同关系，商品房买卖合同中并没有对车位购买行为做出约定，业主在交齐购房款或贷款已完结的情况下，满足了购房的合同要件，履行了所有合同义务，商品房物权已发生转移，开发企业无权阻止业主进户。分别由两个独立合同标明的履行义务，意味着业主履行车位购置的义务并非交付房屋的前提。

开发企业以拒绝履行购房合同、不予办理进户等相逼迫和扬言解除购房合同相威胁等系违约行为，从法律上讲，开发企业无权在没有解除事由、无证据证明业主违约的情况下，随意解除商品房买卖合同，其解除行为即构成违约，应承担违约责任所产生的一切不利后果，除直接的购房款外，间接损失包括但不限于可预见的房屋价格变化、贷款办理及解除产生的相应费用、再次购房承担的时间价值损失等。