存量房贷一年一调 下个周期才可享本轮“福利”

每日商报讯 “首套4.3%，二套4.95%。”昨日一早，央行的贷款市场报价利率（LPR）一出，二手房中介李经理就接到不少咨询电话，都与“降息是否影响到房贷”有关。距离央行发布8月15日发布“‘降息’10个基点”之后，昨日，与房贷利率息息相关的5年期以上LPR下调基点终于确定：下调15个基点，从4.45%降为4.3%。这也意味着，杭州首套、二套房商贷利率双双“破5”。值得注意的是，并非所有房贷客户都能马上享受到下调后的利率，新增房贷普遍可以按照最新的LPR利率计算，存量房贷则要看购房者的重定价日。

百万元房贷月供减少88.48元

“以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次LPR下降15个基点，月供减少88.48元，累积30年月供减少3.18万元。”5年期LPR再次下调，早就有人算好了账。

据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，8月22日起贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR从3.7%降为3.65%，5年期以上LPR从4.45%降为4.3%。1年期、5年期LPR分别较上月下降5BP、15BP。截至目前，2022年度LPR已经累计下调过3次，共下调了35个基点。

值得一提的是，并非所有房贷客户都能马上享受到下调后的利率，新增房贷普遍可以按照最新的LPR利率计算，存量房贷则要看购房者的重定价日。

比如，去年在富阳买了二套房的王女士，刷到“降息”的消息之后，第一时间联系了贷款的中信银行，得到回复，“你们的贷款今年7月已经调整过利率，放款时候是5.35%，7月份已经调整到5.30%。”也就是说本轮降息的福利她并不能享受到，如果接下来几个月LPR不作调整，那么到了明年7月，她才可以享受到此轮房贷利率下调的“福利”了。

事实上，在2020年8月的时候，很多银行都集中将存量房贷批量转化成LPR，而且约定从2021年1月开始实施。转化成LPR定价模式之后，大家的房贷一般会一年调整一次。某地产分析师告诉记者：“至于调整的日期是多少，不同银行规定不一样，有的银行是在合同签署日调整，但大部分银行则是从新一年的第1月开始调整。”这意味着明年1月，很多人的房贷将会迎来新一轮调整周期。

“提前还贷”有利有弊切勿盲目跟风

本轮LPR调整后，加点不变的情况下，杭州首套和二套房贷利率最低将至4.3%和4.95%，二套房利率时隔多年再次“破5”。贝壳研究院市场分析师认为，后期银行对于首套房、二套房贷款的降息空间将再扩大。

虽然商贷利率双双“破5”，不过，现在大家反而不愿意贷款了，近期开始掀起“提前还贷热”。许多年轻人一改以往“有闲钱不如去投资，没必要急着还贷”的心态，开始孜孜不倦地分享着如何“提前还房贷”，省下几十万乃至几百万利息的话题变成热门。

“现在靠基金、股票、理财产品赚钱效应越来越差，提前还房贷或许还成了正向收益。比如现在的理财产品收益能到4%已经很难得了，而且大部分还不稳定，还不如提前还贷。”这也是不少人选择提前还贷的重要原因之一，保险经理小雨告诉记者，“除了买些增额终身寿长期锁定利率的产品，现在的确没有什么好的投资渠道。”

有数据表明，进入今年4月后，已有多家国有银行和股份制银行将大额存单利率进行了下调。例如，对于3年期的存单来说，利率再破新低，最低已低至2.9%。至于银行理财产品现在收益率普遍低于3%、宝宝类活期产品收益率更是低于2%，业内称，“如果手里有余钱，提前还贷相当于兑现了一笔年化收益率5%的理财投资。”

但也有专家提醒，提前还款实际上有利有弊，需根据个人实际情况判定，切勿盲目跟风。“利”是可以节省房贷利息，减轻日后还贷压力，“弊”则是会占用现有资金，失去其他投资机会。

对于普通个人提前还房贷是否划算，这与房贷偿还方式、剩余年限、房贷利率等方面因素有关。有专家建议，以下情况可以考虑不提前还款：“一是等额本息还款已到中期的；二是等额本金还款期超过三分之一的；三是通过公积金贷款的。”

值得一提的是，虽说前几天一则“提前还贷需支付补偿金”的消息成了热门话题，有些人怕之后还房贷还要交补偿金所以打算趁早把房贷还了，但实际上，大多数银行表示，只要根据相关要求提前在网上预约，就可申请提前还贷，不会收取违约金。