昨天，以整体拍卖形式对外出售的杭州临平街道玖玖国际财富商业用房，也就是星玖城，因为没有竞买方出价，最终流拍。

星玖城位于临平东湖新城的北沙路荷禹路口，是东湖新城内相对核心的位置，旁边就是荷禹路地铁站，于2018年开业，没多久就闭店关门，在周边一些居民看来，这家商场的“存活”时间也就几个月。

星玖城的“窘境”或许是杭州不少社区型商业综合体的缩影，区域内同质化商业布点密集导致竞争激烈，产权分散导致问题频出……

那么，杭州究竟需要怎样的社区型商业综合体？

紧邻地铁站却经营困难 或与小业主模式有关

俗话说“地铁一响，黄金万两”，紧邻地铁站的商业综合体，生意通常比较好，如果有地下通道直通地铁站，对商业综合体来说更是一条“财富通道”。

星玖城紧邻荷禹路地铁站，连通地铁站D出入口，又处在东湖新城核心，一路之隔就是万宝城，这里大有成为东湖新城核心商圈的可能，辐射临平城区的北部。

然而这座商场的表现令人“大跌眼镜”，家住附近合丰花苑的江先生说：“这家商场开张没几个月就倒闭了，我都还没来得及去逛，马路对面的万宝城生意似乎也不怎么样，我们现在要逛街，还是会去临平银泰城那边，东湖新城的社区商业真不太行。”

正如江先生所说，万宝城的经营状况也一直不温不火，升级成万达广场的过程十分缓慢，至今仍未完成升级，一位在万宝城购置了商铺的业主告诉我们，这与万宝城商铺的小业主模式有关——整个商场的商铺分售给了不同的业主，导致意见难以统一，产权问题频出，商场的经营也变得困难，对升级成万达广场也造成了阻碍。

星玖城的产权也是小业主模式，由于小业主之间利益难以协调且过分注重短期收益，导致商业综合体的空间竞争同质化、所有权分散，加剧商铺租赁困难，同时管理成本高昂，商场经营受到阻碍。

业内人士认为，像星玖城这样交通地理条件都相对优越，却经营困难最终走向闭店的情况，小业主模式是一个重要诱因。

杭州究竟需要怎样的

社区型商业综合体

我们先明确一下，社区型商业综合体大概是什么模样。它一般处在一个区域的核心位置，靠近地铁站或公交车站，交通相对便利，体量相对适中，招商品牌以满足居民的基本消费需求为主，一般不会出现高级奢侈品等类型的品牌。

社区型商业综合体的一个重要基础，就是入驻的品牌能够满足居民的基本消费需求，我们随机采访了一些杭州市民，综合他们的意见，社区型商业综合体，至少需要有一个中型超市，还有一些快时尚类服饰品牌如优衣库等，再加上丰富的餐饮品牌和其他一些教育、娱乐类品牌，这样的商业综合体就能勾起消费的欲望。

而要满足居民的基本消费需求，就与招商运营能力有关，这就需要理顺商业综合体的产权和经营模式。

业内人士介绍，西溪银泰城、萧山万象汇等杭州市内的一些商业综合体，由商业运营公司统一运营的区域，一般经营状况和人气都比较不错，而小业主自行招商运营的区域，经营状况相对不尽如人意。

杭州的“出圈”社区商业有不少

会带动区域的整体发展

受限于体量和辐射面等因素，社区型商业综合体想要“出圈”并不容易。

但“出圈”的例子在杭州也有不少，如良渚的玉鸟集、滨江的时光里，最近颇具人气的城北万象城，从某种意义上来说，也是一个社区型商业综合体。

这些“出圈”的社区型商业综合体，有一个共同的特点就是富有特色且很漂亮。比如主打城市微度假概念的玉鸟集，已成为杭州的一处打卡拍照胜地，不时还会举办特色主题活动，不断以新鲜的概念吸引大家前去消费。时光里则引入了不少深受年轻人喜爱的特色品牌高颜值店铺，从而受到大家喜爱。

社区型商业综合体非常考验运营能力，令人欣喜的是，在杭州已有不少“进阶版”的社区商业，它们都在往更高级、更好逛的方向努力。和大型商业综合体对区域的激活作用一样，这些进阶版的社区型商业综合体，也会成为一个个区域的中心，带动区域的整体发展。