房贷利率偏离30BP可自主协商动态调整，可变更重定价周期

10月31日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行六大国有大型商业银行相继发布公告称，根据《中国人民银行公告[2024]第11号》（下称“央行公告”）相关要求，从11月1日起陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制。这也意味着中国人民银行一个月前发布的完善商业性个人住房贷款利率定价机制要求正式落地。

记者了解到，经过此次机制调整，新发放房贷借款人可以自主选择重定价周期，存量房贷借款人也可与银行业金融机构协商，重新约定重定价周期。大多数银行提供的重定价周期共三个选项：三个月、半年、一年。

国有大行公告房贷利率动态调整新机制

11月1日起可变更重定价周期

根据央行公告要求，自2024年11月1日起，合同约定为浮动利率的，商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。

重定价周期是指浮动利率贷款合同中，利率跟随定价基准调整的时间间隔。在利率重定价日，定价基准会调整为最近一个月贷款市场报价利率（LPR）所对应的数值。一般来说，现在的个人住房贷款是每年重定价一次，而本次公告则取消对个人住房贷款重定价周期最短为1年的行政性限制。

也就是说，11月1日以后，新发放房贷借款人可以自主选择重定价周期，存量房贷借款人也可与银行业金融机构协商，重新约定重定价周期。大多数银行提供的重定价周期共三个选项：三个月、半年、一年。重定价周期为三个月的，每年重定价4次；重定价周期为半年的，每年重定价2次；重定价周期为一年的，每年重定价1次。

需要注意的是，大多数银行规定，存量房贷借款人在整个贷款存续期内，重定价周期只能调整一次，不能多次调整。

有关专家表示，房贷合同期限普遍较长，部分期限达到30年，从整个贷款周期看，重定价周期长短对借款人的影响是中性的。在LPR下行周期内，重定价周期越短，借款人可早享受降息红利。如果政策利率和LPR进入上行通道，在利率上行周期内，重定价周期越短，借款人也会以更快速度适用较高的利率，更早承受加息负担，重定价周期只能调整一次，借款人要综合考虑自身情况审慎决策，用好这一次选择的权利。

至此，存量房贷利率批量调整已基本完成。此次调整涵盖首套、二套及以上存量房贷、去年已经调整过加点幅度的存量房贷，调整力度和覆盖面均超去年。10月25日，全国性银行对符合条件的存量房贷借款人进行了批量调整，相关借款人陆续反映已接到贷款银行手机短信通知，表示房贷利率已调整成功，部分借款人调降幅度高达130BP。

初步统计，截至10月28日，21家全国性银行已完成批量调整，共计5366.7万笔、25.2万亿元存量房贷利率完成下调。

未来房贷利率加点调整

门槛值为“加30个基点”

除了可变更重新定价周期外，自11月1日起，针对以贷款市场报价利率（LPR）浮动利率定价的商业性个人住房贷款，如客户的房贷LPR加点值高于全国新发放房贷利率平均加点值加30个基点的，客户也可申请调整LPR加点值。

央行与国有大行发布的相关公告，均明示了本轮存量房贷利率定价机制的具体调整规则：以央行最新发布的全国新发放房贷平均利率所对应的加点幅度加30个基点为门槛值，若存量房贷的加点幅度高于门槛值，则可与银行协商调整为门槛值。对应的加点幅度为央行最新发布的全国新发放房贷利率减去对应季度5年期以上LPR均值。

目前，央行官网“利率政策”栏目已公布2024年第三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率，为3.33%。每年1月、4月、7月、10月末，央行都将公布上一季度全国新发放房贷利率水平，供银行和借款人参考。

例如，按照央行公布的2024年第三季度全国新发放个人房贷加权平均利率，当季5年期以上LPR均值为3.85%，则对应的加点幅度为“减52个基点”（3.33%-3.85%），调整门槛为“减22个基点”（减52个基点+30个基点）。简单来说，所有加点幅度高于“减22个基点”的存量房贷借款人可与银行协商，将加点幅度调整至“减22个基点”。考虑到10月25日绝大多数借款人的加点幅度已经批量调整至“减30个基点”，预计2024年第四季度绝大多数借款人无需调整加点幅度。

业内人士分析，未来一段时间，如果政策利率保持稳定，预计新发放房贷利率都保持稳定，存量房贷利率将无需再进行调整。如果新发放房贷利率加点幅度进一步下降，存量房贷利率也会跟随下行，银行会综合考虑吸储和经营成本等因素合理确定新发放房贷利率。

本轮批量调整后，存量房贷利率降至3.3%，如果存量房贷与新发放房贷差异大于30个基点，将推动存量房贷利率下调。因此，预计银行会较少发放利率低于3%的房贷，新发放房贷与存量房贷的利差也将保持总体稳定。