租赁双方谁有理，一起来看看律师怎么说

编者按 为进一步加强法治宣传力度，增强法制宣传时效，本报与开发区司法局联合开办《以案释法》栏目，将撷取社会热点和典型案例，通过法官、律师的权威解读，积极引导社会法治思维风尚，弘扬社会主义法治精神，努力成为市民身边的“普法宣传员”。

租期还有2年，房主打算以赔付违约金的方式解除合同，二房东却要求赔偿4倍违约金。租赁合同解除是否合理，双方各自的权益又如何保障？一起来看看律师怎么说的。

案例

2014年，丁先生、严女士分别将其各自所有的房屋A、房屋B租给谭先生，并分别与其签订租赁合同，双方约定房屋可转租，租期均为6年，而租金则按照签约时市场价格逐年递增，并明确违约、解除合同的条件。“不能拆改房屋结构，违约的话可以解除合同，并赔付3万元违约金。”

合同签订后，谭先生将所涉房屋A与B进行了简单的装修、隔断后转租了出去。不同的是，房屋A是在餐厅进行隔断，多分隔出了一间房，而房屋B则是在客厅进行了隔断。“这样一个隔，两套房子等于都多出来了一个房间。”

这几年房价增长较快，丁先生和严女士觉得当初定的价格有些低，找到谭先生进行沟通，表示愿意以赔付违约金为条件单方面解除合同。“提前结束合同，算我们违约，我们也愿意按照当初的合同，赔他3万元。”

而谭先生则不同意，并提出了4倍违约金赔偿的条件，否则拒不清退房屋。

丁先生、严女士认为房屋是自己名下所有的，合同既然已约定了违约金，那么他们就有权以支付违约金的方式单方任意解除合同，谭先生无权要求继续使用房屋；而谭先生则认为，承租人的使用权益应得以保全，承租人因租赁投入的成本（包括但不限于装修）也应同时计入违约金中。

最终，三人分别向法院提起诉讼，后两两并案处理。

律师点评

浙江民衡律师事务所林涵虚律师指出，在合同尚且有履行可能和意义之情形下，合同守约方除要求违约金以外，仍可要求违约方继续履行合同，租赁合同既保护所有权，也维续使用权的行使，既尊重各自的契约意思，又引导社会之稳定，故并不允许任意解除权。

在本案中，谭先生对房屋A、房屋B进行了分隔，丁先生和严女士将其投诉至派出所并要求对涉案房屋进行排查。“餐厅属于非居住空间，不能进行分隔出租，所以A房屋属于违法，派出所也要求其限期进行了整改；而客厅是可以进行分隔出租的，B房屋符合出租方N＋1的规范。”

林律师表示，双方在合同中约定了不能擅自改变房屋结构，由此法院认定A房屋构成约定解除权条件之“拆改房屋结构”，判令合同同解除。而B房屋虽然没有构成“拆改房屋结构”，但在诉讼解除合同过程中，谭先生不愿意支付相关房租和占用使用费，由此法院认定谭先生拖欠租金在合理期间不支付也满足法定解除之要件，最终同样判令合同解除。

林律师介绍，在本案中A、B房屋最终都因谭先生的违约导致合同解除，而根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》11条，“出租人自不需要就装修进行赔偿，但如若确系出租方违约解除的，出租人应赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，而该残值损失应作为实际损失的参考。”林律师说，由于违约金与实际损失作为因租赁合同解除这同一法律关系衍生的法律惩罚，应仅能择一适用，并不能叠加计算，所以谭先生要求的4倍赔偿于法无据。“他可以根据实际损失提出赔偿要求，也可以按照合同约定的违约金提出赔偿，但只能选择一种，并不能同时叠加计算。”