中国消费者报报道(韩莉芸 记者 薛庆元)名校学区房，作为一种稀有资源，一经推出，就会吸引不少人尤其是家长竞相购买。然而，真实的学校施教区范围可能与开发商的宣传相差甚远。近日，江苏省苏州市虎丘区人民法院对一起商品房销售合同纠纷案依法作出判决，被告房地产开发商因广告宣传内容不实而赔偿原告购房者1万元。

轻信开发商宣传购房

2013年，丁某夫妇预备购房，因为特别重视对女儿的教育，学区房成了他们的第一选择。20年黄金教育链、12年全龄名校……看到一家楼盘这样的宣传语，夫妇俩一下子动了心。同年10月，丁某夫妇与开发商签订了《商品房买卖合同》，购买了一套建筑面积130平方米、总价120万元的房子。

据丁某夫妇陈述，从两人第一次看房到签订合同，以及在随后的交房过程中，开发商一直向两人声称，“双学区”是其最大卖点，业主可在第一辖区的实验中学和第二辖区的外国语中学(均为化名)作双向选择。

“实验中学在当地可是响当当的名校。再说房子属于第一辖区，孩子的小学也可以在该辖区就读。”合同签订后，丁某夫妇按约支付了购房款，并于2015年2月办妥房屋产权登记手续。至此，他们就静候学校配套佳音。

破碎学区梦引发诉讼

2015年4月到6月期间，辖区公安、教育等部门明确表示，丁某夫妇购买的楼盘项目区划属于第二辖区，小学和初中施教区学校分别为第二辖区小学和外国语中学。

丁某夫妇这才发现，开发商交付的房屋与当初宣传中的“双学区房”有较大差距。 “女儿不仅读不到实验中学，连第一辖区的小学也没法就读。”于是，二人起诉到法院，要求判令开发商赔偿房屋差价2万元。

据了解，购房合同中对二人维权特别不利的是，开发商关于学区的宣传和允诺内容并没有写进去。而且，该合同还在补充协议中约定：“买受人已充分了解该房屋的规划内容……买受人同意按照本房屋的现有状态及小区规划接受并签署本合同，售楼沙盘、样板房等所体现之房屋设计及小区规划仅作广告宣传，不作为合同的具体组成部分。”

法院认定开发商违约

法院审理查明，在该楼盘的路面广告中，频繁出现“双学区”字样;搜房网关于该楼盘的宣传视频中，置业顾问明确表示：楼盘中学为双学区，业主可以双向选择;2014年2月至5月间，开发商微信公众号推送的文章中，多次使用“双学区”字样。

法院认为，商品房的销售广告和宣传资料为“要约邀请”，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为“要约”。根据相关文件，涉案房屋不属于实验中学学区范围，开发商违反了合同约定，构成违约，应承担违约责任。

“当然，原告也存在过错。”法官解释说，“首先，在苏州大市范围内，从未出现过某一小区属于不同学校学区、业主可自由选择就学的情况，购房者应有起码的鉴别与判断;其次，本着对自己负责的态度，原告也应向相关政府部门核实后再作决定;第三，教育行政部门只有在小区楼盘完成交房、不动产办理登记后才会正式公布该小区的施教区划分，房屋销售过程中的学区广告具有巨大的不确定性。”因此，法官表示，原告由于疏忽、轻率而作出购买涉案房屋的决定，自身也存在相当过错。

至于原、被告双方在合同附件中写明的补充条款，法院认为，上述约定作为出卖方提供的格式条款，形式上未采取足以引起购房者注意的方式对原告进行提示和说明，内容上排除了买方主要的权利、免除了开发商自身义务，因而为无效约定。

最终，法院综合考虑双方的过错程度和合同的履行情况，酌情判定被告赔偿原告损失1万元。

法官说法

核实入学政策

以购买“学区房”为主的买房人，一定要提前向所在学校及教育部门核实好相关入学政策，因为不同地方的学区划分政策或每年有微调。另外，就近入学指的是“相对就近”概念，而非绝对位置的远近，不是指某个孩子的家庭住址距离某所学校最近就能就近入学，也不是指某一所小学距离某一所中学近，就能就近入学。如果学校已建好，应先去学校咨询了解是否与开发商承诺一致，如未建好可让开发商出示学校的招生协议，并可将这些名校分校入学作为购房合同条款写入合同。

专家观点

要保障消费者知情权

中国消费者协会律师团团长邱宝昌表示，房地产开发商要自觉尊重消费者知情权，履行信息披露义务。即使用房地产广告的方式招揽客户，也要坚持实话实说。要谨记，当房地产广告对消费者产生重大影响之后，就不再是普通广告,而是成为合同的一部分。广告公司在给开发商设计文案时，也要加强风险防控，详细核实，一旦被认定虚假广告，会面临索赔。

中国消费者协会副会长、中国人民大学法学院教授刘俊海认为，不规范的房地产广告严重干扰消费者知情权。相对于开发商而言，消费者处于弱势地位,不仅是因为消费者所掌握的资源比开发商少,更重要的是消费者无法掌握许多信息。房地产广告在真实完整性方面理应要求更高,不规范的房地产广告对于整个楼市也会带来负面影响。