忌讳“凶宅”并非良俗不予支持

买了“凶宅”能否撤销房屋买卖合同法官释法

法制日报

□　本报记者 　潘从武

□　本报通讯员 张丽华

买房人购买房屋后，装修过程中听到邻居议论，得知该房屋曾发生煤气中毒致人死亡的事件。买房人认为卖房人隐瞒房屋系“凶宅”，存在欺诈行为，随即向法院提起诉讼，要求撤销房屋买卖合同，并要求卖房人赔偿装修费等损失。

近日，新疆乌鲁木齐市头屯河区人民法院审理此案后依法判决，驳回买房人的诉讼请求。法院认为，忌讳“凶宅”并非良俗，不应提倡，更不能运用法律的手段进行调整及保护。

据悉，2018年10月，乌市市民郭某经二手房信息部介绍，与时某签订了购买位于乌鲁木齐经济技术开发区(头屯河区)某小区的房屋买卖合同后，交付了房款135000元和中介费3000元，并将该房屋进行了过户。

郭某在装修房屋时听邻居议论，才知道该房屋曾发生煤气中毒致人死亡的事件，心里一直不舒服，认为时某在出卖前隐瞒房屋是“凶宅”事实真相，是欺诈行为。

今年8月5日，郭某将时某以买卖合同纠纷诉至乌市头屯河区人民法院，请求判令撤销双方于2018年11月2日签订的房屋买卖合同；判令时某将购房款135000元返还给郭某，郭某将房屋返还给时某；判令时某赔偿税款1753.28元，房屋装修款38000元。本案诉讼费由时某承担。

时某辩称，其父母是十几年前因煤气中毒在该房屋去世，属意外事件。父母去世后该房屋出租8年，中介公司带郭某去看房时，并未询问关于房屋这方面的相关问题，现其与郭某交易已结束，不存在任何欺诈行为，故请求驳回原告的诉讼请求。

头屯河区人民法院经审理查明，该房屋原系时某父母居住，2010年，时某的父母因煤气中毒在该房屋中去世，时某于2011年9月至2018年10月将该房屋对外出租，该房屋所有权人登记为时某。

2018年11月2日，郭某与时某签订了一份房屋买卖合同，该协议约定郭某购买涉案房屋，双方在合同中“权属瑕疵保证上”约定：“卖方(时某)保证权属清楚，无债权债务纠纷；买方(郭某)对上述房产具体情况已充分了解。”双方均在协议上签字。

郭某通过银行转账、现金交付等方式向时某交付房款135000元，时某出具收条予以认可，郭某还另行支付了中介费3000元。2018年11月12日，郭某将涉案房屋过户，并交纳税款1753.28元。

此后，郭某在装修房屋时听说涉案房屋中发生二人煤气中毒致死案件，与时某产生纠纷。

头屯河区人民法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人均应按照合同的约定履行自己的权利义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，郭某与时某于2018年11月2日在平等自愿的基础上签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，应当受到保护。

法院认为，此案的争议焦点是“凶宅”能否成为合同撤销的理由。现实中，人们对“凶宅”普遍存在忌讳和恐惧。实质上，“凶宅”不是法律上的概念，而是一种民间习俗。民间理解的“凶宅”是指曾发生人为因素致人死亡的或地处异常地段的房屋，或者自杀、他杀、凶杀等人为因素致人非正常死亡的房屋，它是一种客观存在的现象而非源于人们的主观感受。

《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的；(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

此案中，经庭审核实，时某的父母系意外事件身亡，在签订合同时郭某未询问关于该房屋是否涉及“凶宅”的相关事实，应当视为郭某对合同约定的“买方(郭某)对上述房产具体情况已充分了解”。现郭某无证据证实时某与中介公司恶意串通、故意隐瞒事实真相，故郭某认为时某存在欺诈的行为举证不足，该合同合法有效，不属于可撤销的合同。

此外，法院认为，人的生老病死是自然规律，因意外事故、其他各种原因在家中身亡的事件也大量存在于现实生活中。如果以此为标准，就将此类房屋定性为“凶宅”，不仅与民法的善良风俗相悖，也破坏了社会秩序，更不利于社会文明的进步发展。此案涉案的房屋符合使用条件，亦不存在自杀、他杀或凶杀因素，且房屋自2011年至今对外出租已近十年。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条之规定，法院依法作出判决，驳回此案原告郭某的全部诉讼请求。