中国消费者报讯 2020年受疫情影响，住宅市场在产品结构方面发生了一定变化，新房市场中三居室仍是市场成交主力，120-140平方米的四居室及以上产品成交显著上扬，尤其是豪宅市场明显转暖。随着购房消费观念不断升级，预计2021年舒适型住宅需求比重将持续上升，但考虑到政策调控严格和房价上涨压力，各级城市热销户型将延续小型化趋势。

二居室成交比重回落

2020年改善型需求持续释放。克而瑞研究机构监测的112个重点城市中，三居室仍是成交主力，成交占比达59.24%，较2019年增长2.31个百分点;四居室成交占比较2019年增长0.85个百分点至20.2%，这显示改善型住房需求依旧坚挺，且有较强的购买力支撑。

与此同时，两居室去化速度明显放缓，成交占比降至16.36%，较2019年减少2.33个百分点。据分析，这说明刚需客群更易受疫情冲击，基于居民收入预期下滑，部分刚需客群暂缓置业。

从成交数据可以看出，100-120平方米三居室、120-140平方米四居室最受市场欢迎，成交占比都在40%以上。克而瑞监测的112城数据显示，160平方米以上大户型成交占比较2019年增长0.95个百分点。

豪宅需求爆发但分化显著

克而瑞研究员杨科伟表示，2020年，全国豪宅市场呈现两大特征：整体向好、城市分化。整体向好体现在豪宅成交增势明显，112城总价1000万元以上豪宅成交套数同比增长26%，总价3000万元以上顶豪产品成交同比增长13%;每平方米单价5万元以上豪宅成交套数同比增长25%，单价10万元以上豪宅成交同比增长20%。

豪宅成交TOP20城市仍以核心一二线城市为主。疫情防控常态化下，上海豪宅市场迅速转暖，以4741套位列榜首;杭州、北京和深圳成交套数都在1700套左右;深圳豪宅市场也异常火热，千万元级豪宅开盘频频售罄，成交同比再增10%。

从排名变化来看，杭州、厦门、南京等千万元级豪宅成交明显放量，排名也是稳中有升。比如，2020年杭州千万元级豪宅劲销近1800套，仅次于上海列全国第二位。

受限于调控政策持续发力，海口、三亚等豪宅市场再现低迷，成交缩量，排名均跌出TOP20。福州、郑州豪宅成交同比降幅超60%，排名更是跌出TOP30。

未来楼市更注重产品力

中原地产首席分析师张大伟表示，展望未来，改善型需求或将持续释放，而购房人群将更注重产品力。房地产行业经过多年发展，逐渐从有房住向住好房转变，人们终极改善自住需求依然强烈，好的产品仍是趋之若鹜的住房消费标的。

其中，一二线城市存量改善型换房需求依旧坚挺，三居室成交更为活跃;而三四线城市购房大都一步到位，三居室仍将占据最大的市场份额。随着二孩家庭逐渐增多，叠加潜在购房消费持续升级，四居室成交占比有望稳中有升。尤其是一线城市，现阶段四居室成交占比整体偏低，长期来看仍存较大的提升空间。

对于一线城市而言，增量刚需仍将占据较大的成交比重，而在收入预期下滑的作用下，低总价的小户型产品或将更受市场欢迎，80平方米以下两居室成交或将更为活跃。对于二线以及三四线城市而言，改善型客群仍是最大的置业群体，100平方米以上中高档产品市场占有率有望稳步提升。尤其是二线城市，140平方米以上高档产品或将更受市场欢迎。