8年前购买的在建商品房，3年后收房时得知被开发商抵押给了第三方，还与第三方签订了房屋买卖合同。为讨要房屋，购房人将开发商告上法庭。经过长达3年的诉讼之路，法院却以第三方在房管局网签为由将房屋判给了第三方。明明自己先买的房，为何要让给后来者，难道房屋买卖可以不遵循先后顺序?另外，网签到底能不能作为房屋物权归属的依据?

    房企“一房两卖” 

    2006年，西安的杜女士和其他4名业主各自购买了一套位于西安市雁塔区科创路丽湾蓝湖小区的商品房，该小区房屋由陕西锐捷实业有限责任公司(以下简称陕西锐捷公司)开发建造。同年1月12日，杜女士等人分别于与开发商签订了《商品房买卖合同》，约定交房时间为2009年7月30日，首次付款91%，其余房款于2008年全部付清。5套房共计176.3万余元。

    到了约定的交房日期，陕西锐捷公司并没有按照合同向杜女士等人交房。随后，杜女士等人得知开发商因欠施工方工程款，将房屋抵押给了施工方浙江环宇建设集团有限公司西安分公司(以下简称浙江环宇西安分公司)，双方还于2009年2月19日和同年4月27日分别签订了《抵房协议》和《补充协议》。为索要房屋，杜女士等人多次与开发商交涉，开放商承诺：双方工程完工结算后，将房屋返还业主。

    然而，直到2010年，陕西锐捷公司还是没有交房。杜女士等人得知，陕西锐捷公司早在2009年5月13日就与浙江环宇西安分公司签订了《商品房买卖合同》，将杜女士等人的房屋转卖给了对方，并在西安市房管局办理了网上登记备案(网签)。

    记者了解到，所谓网签，就是商品房交易双方签订购房合同后，到房屋管理部门进行备案，并在互联网上公示。而网签的目的正是为了让房地产交易更加透明化，防止开发商“一房多卖”。

    诉讼一波三折 

    眼看西安锐捷公司交房无望，2010年12月20日，杜女士等人一纸诉状将西安锐捷公司起诉到西安市雁塔区人民法院。

    2011年3月29日，雁塔区法院依据《合同法》规定，判决杜女士等人与西安锐捷公司签订的《商品房买卖合同》有效，西安锐捷公司应将房屋交付给杜女士等人。

    判决生效后，浙江环宇西安分公司拒绝向杜女士等人交房。在法院强制执行期间，浙江环宇西安分公司以案外人的身份向雁塔区法院提出执行异议，指出西安锐捷公司与其签订了抵押合同，他们已经按照合同约定不再向其讨要欠款，而且涉案房屋已进行了网签，自己合法所有。

    2012年9月7日，浙江环宇西安分公司提出的执行异议被雁塔区法院以杜女士等人购房时间早于抵押时间为由，依法驳回。

    随后，此案再一次进入强制执行程序。为保护案件争议房屋，雁塔区法院将其贴上封条。2013年1月29日，浙江环宇西安分公司再次提出异议，同样被依法驳回。2013年2月20日，该企业又次提出异议，称其对涉案房屋享有所有权。此次异议，雁塔区法院裁定受理，并中止原判决执行。

    2013年12月5日，雁塔区法院撤销原判决，同时以杜女士等人的购房合同非《西安市商品房买卖合同》示范文本且未进行网签为由，判决杜女士等人的购房合同有效，杜女士等人可向西安锐捷公司索要购房款并索赔经济损失，争议房屋所有权属环宇公司西安分公司。

    杜女士等人对此判决不服，称商品房买卖应该按照先后顺序进行，是否网签并不能作为实现物权的依据。目前，杜女士等人向西安市中级人民法院提起上诉。

    法律观点

    两个买卖合同都有效

    陕西琴剑律师事务所律师 高向荣 

    该案中，两个房屋买卖合同均有效。至于房屋归属的问题，案外人第三方的合同已经履行完毕，在形式上取得了房屋所有权，享有的是基于对该房屋所有权上产生的物权请求权。而杜女士等人享有的是基于房屋买卖合同产生的债权请求权，该债权请求权是一种对出卖人的请求给付，对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。我个人认为，房屋应归属于案外人第三方。

    此案中，开发商先后与两个不同的买受人订立购房合同，开发商理应为前者办理网签及其他手续。然而，事实是开发商为后者办理了相关房产手续，表明开发商存在违约行为。从法律角度看，开发商虽然与案外人第三方签订了商品房买卖合同，办理了网签，比杜女士等人的购房手续更为完善，但最终房屋所有权应以谁办到房产证为准，而不应以谁先网签为准。如果能确认开发商和案外人有恶意串通行为，法院不应给予保护。

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    购房者可索加倍赔偿

    西北政法大学经济法学院副院长 李集合 

    杜女士等业主于2006年和开发商签订了购房合同并付款，双方达成了买卖关系，即债权关系。在双方债权行为期间，开发商无权将业主的房屋做抵押。此案中，开发商在业主不知情的情况下将房屋私自做抵押并出售，是一房两卖的行为，侵犯了业主的权利，属于典型的违约行为。

    根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。可见，针对开发商私自抵押的行为，杜女士等业主可以向开发商索要加倍赔偿。

    及时办理网签很重要

    西安市消费者协会秘书长 李安邦 

    虽然开发商在此案中有着不可推卸的责任，但购房者也存在疏忽的责任。广大购房者买房时不仅要严格要求国家规定执行，还要充分行使自己的权利，如要求开发商在签订购房合同时为其在房管局办理网签及其他相关手续，不要轻信开发商所称的“稍后办理、过一段时间办理”等话语。如果开发商当时未办理网签，最好与其补充签订出现问题如何解决的协议，避免出现此类纠纷。

    相关案例

    已售房被抵押 开发商加倍赔 

    2006年4月21日，辽宁沈阳市民周女士购买了沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司的一套商品房。2008年8月15日，双方签订商品房买卖合同，房屋总价款183700元，周女士交付购房全款。周女士后来了解到，开发商已将她购买的房屋在沈阳市房产局办理抵押，抵押时间为2007年11月20日至2009年5月20日。周女士与开发商几经交涉未果，2009年7月7日，她将开发商告上法庭。

    沈阳市中院审理认为，由于开发商将销售给周女士的房屋已先行办理抵押，一直未解押，并在向周女士销售时故意隐瞒了该房屋已经设置抵押的事实。周女士提出解除合同，并要求开发商加倍赔偿的主张，符合法律规定，且现时沈阳市房产价格持续增长，按双方所约定的价格，在同类地区已购买不到相应的商品房。综合上述因素，法院判令开发商返还周女士购房款183700元及相应利息，赔偿周女士已付购房款183700元的一倍即183700元。