山东济南一家楼盘打出广告，购房人只需支付总房款8%的首付款，剩下的首付款由开发商先行垫付，并且无息借出。“我觉得这就像设下的一个销售圈套，一步一步让人陷了进去。”近日，家住山东省济南市槐荫区的张女士向本报记者反映了自己的购房遭遇。

    垫首付的诱惑 

    张女士告诉记者，去年10月，她看中了济南西实置业有限公司恒大华府项目（以下简称济南恒大华府）的一套住宅，面积为262.26平米，总价为236.9万元。“按照房贷规定，首套房至少要交总房款40%的首付，那套住宅的首付大约要95万元，而当时我又拿不出这么多钱来。”张女士说，正当她为此犹豫不决时，济南恒大华府的销售人员告诉她，没有那么多钱不要紧，开发商为了鼓励大家买房，特意推出了一个优惠政策，只要购买该楼盘的住宅，个人交房款8%的首付款就行了，剩下32%的首付款，开发商可以免息借给购房人，3年还清。

    张女士说，她当时心里想：自己只要拿出总房款8%的首付款，也就是约19万元，就能贷款买到心仪的住房了，何乐而不为呢？于是，她在该楼盘售楼中心签订了认购协议书，交了总房款8%的首付款，并按照认购协议书的要求，把贷款买房所需要的个人资料交到济南恒大华府售楼中心的合作银行，办理房贷资格审核手续。“其实我也知道，就是开发商替我垫付了另外的三成，我只是延后了这部分钱款的支付时间。”张女士说，对于像她这样手头并不宽裕的购房人来说，开发商推出的垫首付的促销方式很受欢迎。

    贷款未果成被告 

    过了几天，银行贷款资格审核还没有通过，张女士就接到了济南恒大华府销售人员的电话，说开发商现在推优惠活动，如果购房人提前还完开发商垫付的总房款32%的首付款，就能享受3年每天减100多元的还款优惠。“这种优惠活动也的确很诱人，提前3年还清，就能享受十几万元的优惠。”张女士说，随后她便筹集了余下总房款32%的首付款还给了开发商。至此，张女士交齐了总房款40%的首付款。

    2014年11月中下旬，张女士接到银行的电话，称张女士完全符合首套房的认购条件，但其个人收入情况达不到银行的放贷标准。银行建议，如果张女士想贷款买房，要么增加共同还款人，要么多付首付款，把贷款额度减少到100万元以下。

    张女士只能选择多付首付款，可短期内没有能力再筹到几十万元，无奈之下，她找到济南恒大华府协商，希望开发商把自己提前还的总房款32%的首付款退回来，用来向银行追加首付。

    而济南恒大华府称，如果张女士想要回总房款32%的首付款，就得按两年分期付款方式来偿还，而且必须多付1%的购房款，并承诺不参加开发商的各项优惠活动。

    进退两难之际，张女士懊恼不已：自己在开发商垫付首付款的促销引诱下签了贷款购房协议，没想到要真正办理贷款并不是那么容易的事。

    由于张女士不符合银行的放贷要求未能办理贷款，不能向开发商支付剩余房款，今年3月底，济南恒大华府将张女士诉至法院，要求解除与张女士签订的购房合同，并要求张女士赔偿违约金70余万元。该案将于近期开庭审理。

    合同应属无效 

    山东保君律师事务所律师谢凯凯认为，上述开发商的营销行为是一种打擦边球的做法。开发商以借款或垫付的形式，看似为部分购房者赢得筹集首付款的时间，提前进入购房环节，实际也给一些购房人造成自己符合贷款购房条件的假象，降低了购房门槛。

    谢凯凯指出，开发商的营销行为规避了国家的宏观调控政策，会导致国家对楼市的调控效果大打折扣，同时也增加了购房者违约的可能性。“这样下来，一些收入状况并不符合贷款要求的购房者在短时间内不但每个月要还银行贷款，还要向开发商还款，还款压力之大可想而知。这种促销手段表面上有利于购房者，实则是将'套贷'风险转嫁给了购房者和银行，开发商所谓的'垫付'仅仅是开发商以'垫付'之名义，让购房者先达到办理银行按揭贷款的条件，以达到资金回笼的目的。”

    谢凯凯还分析认为，开发商还要求购房者在一定时间分期偿还首期房款，其实质属于发放中短期住房贷款的行为，作为商品房的出卖人，其行为涉嫌构成非法金融业务活动。“依据《合同法》的相关规定，开发商与购房者的合同行为涉嫌构成'以合法形式掩盖非法目的'，应属无效”。

    谢凯凯提醒购房者，贷款购房前一定要客观估计自身的经济能力，对家庭收入作合理预期，切莫贪图开发商所谓垫付首付款的便宜，以免自食“苦果”。