浙江泽鼎律师事务所 主任 叶水荣

张老师在承租的二室房里居住了四年，第一次签订为期一年的房屋租赁合同到期后，张老师与房东直接签订了租期为五年的房屋租赁合同。房租一直是一年一付。又到一年付款时，现在离租赁合同约定的结束时间还有两年，房东却要解除租赁合同，理由是他已将房屋出售给他人。

房东理直气壮，认为自己的房子自己做主，不租给你了你就得搬走。张老师无奈之下，向律师咨询。律师认为——

首先，买卖不破租赁。《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。

适用买卖不破租赁的条件是：①租赁合同已成立并生效；②所有权发生变动是在租赁期间。具备上述条件，即使买受人不知道该租赁合同存在，租赁关系仍然能够对抗该买受人。

张老师的案例符合以上适用条件，根据“买卖不破租赁”原则，租赁合同是优先于买卖合同的。即使房屋已然出卖，所有权已经转移，该房屋也依然受租赁合同约束，张老师依然享有该房屋的承租人的权利。所以，房东不能强行要求张老师搬离，即使付违约金也不行。

此外，房东在张老师不知情的情况下将房屋卖与他人，侵犯了张老师的优先购买权。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”

对于前述规定的适用，现在实践中是由优先购买权人到法院提起诉讼，请求法院确认房东与第三人的买卖合同无效，然后再以同等条件购买房屋。而对于“同等条件”应作宽泛理解，不仅是价格条件，还包括付款条件，以及出卖人（所有人）提出的其他条件等。即承租人应当提供房东与第三人约定的关于买卖该房屋的所有条件同等的条件。

在租赁关系中，承租人属于弱势的一方，权利更易被侵犯，因此法律专门设定了“买卖不破租赁”、“优先购买权”等以保护承租人的合法权益。同时，出租人清楚地了解关于房屋租赁的相关法律知识也能避免不必要的纠纷。