两年前，张某及其妻子向朋友王某借款，双方签订了一份借款协议，约定张某夫妻两人向王某借款10万元用于经营，月利息2%，并约定将夫妻二人共同共有的房产作价14万元抵押给王某，如借款到期不归还借款，抵押房产归王某所有。同日，张某将该房屋的集体土地建设用地使用证交付给王某。借款到期后，张某未归还借款。王某便诉至当地法院，请求判令张某夫妻两人偿还借款本息及逾期利息13万余元，并对抵押房产享有优先受偿权。法院在审理后判决支持了王某要求张某夫妻二人归还借款及支付利息的诉求；但驳回了王某对抵押房屋享有优先受偿权的请求。

双方当事人在借款协议中已明确约定用张某夫妻两人的房屋作抵押担保，法院为什么不支持王某对该抵押房屋享有优先受偿权呢？

抵押权人对抵押物享有优先受偿权的前提是抵押合同成立且生效。根据《担保法》第三十七条规定：“下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外……”法律对禁止抵押财产进行了列举性规定，明确规定了若以法律禁止设定抵押的财产为抵押物，其抵押合同无效。本案抵押房屋属于集体所有土地上的房产，建立在集体土地使用权的基础上，不得用于抵押，故该抵押条款无效。

另外，根据《担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”第五十三条规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”由于抵押权是一种变价受偿权，抵押财产未经折价或者变价，就预先约定抵押财产转移于抵押权人所有，违反了抵押权的价值属权性。故本案中，双方当事人约定“借款到期不归还借款，抵押房产归王某所有”违反了法律的禁止性规定，属于无效条款。

综上所述，张某夫妻两人以其集体土地上的房屋为借款设定抵押担保，并约定债务未能清偿时，该房产所有权转移给债权人的做法由于违反了法律禁止性规定，导致抵押合同无效，因此王某对该房产不享有优先受偿权。

本所律师在此提醒：设立抵押权时，必须采用书面形式订立抵押合同，房产等不动产抵押应当到有关部门办理抵押登记，并且抵押物应符合法律规定。实现抵押权时也只能将抵押物折价或者变价以受偿，不得约定在债务不能清偿时将抵押物所有权转移为抵押权人所有。