同栋房子因朝向等用途不同，买房时需睁大眼，当心售楼者偷换概念

“70年公寓是住宅吗?”近日，“天府早报3·15消费无忧曝光台”接到购房者黄先生的电话：“我在复地·御香山购买了一套住宅，可谁知道2月16日，我在成都市房管局《商品房买卖合同摘要》中看到，用途一栏显示的并不是住宅，而是公寓，为什么我明明购买的是住宅，现在莫名变成公寓了呢?”天府早报记者就此进行了调查。

奇怪的楼盘

一号之差，用途不同

在销售中心的房源表中，记者看到，黄先生购买的71栋8楼2号房的75.82平方米，房源为公寓。而在其他房源中，记者注意到，71栋33楼2号为住宅，71栋33楼3号则为公寓。

懊恼的买房

知道是公寓，不会购买

黄先生提出了退房或换房的要求，但其所购公寓已备案，无法更改。他懊恼地说：“早知道是公寓，我咋个都不得买，我现在就担心以后卖房子的时候出问题。”

买房的窍门

同栋房源，性质或不同

现在对建筑的要求越来越高，同栋房源中因楼层、朝向、楼间距等，出现公寓和住宅的划分现象还是比较多。在销售过程中，为了卖出房子，置业顾问一般不会主动告诉购房者这种公寓和住宅的区分。

买房时最好主动询问清楚，所选房屋的用途到底是住宅还是公寓。

卖房现场

购房时为何不告知?销售人员不正面回答

接到黄先生的热线电话后，天府早报记者陪同黄先生一起来到了复地·御香山销售中心。在销售中心，黄先生联系到曾卖房给他的置业顾问小陈。在现场，置业顾问小陈再次称：“70年产权的公寓就是住宅，唯一不同的是，70年公寓是因为在冬至这天的日照不足两小时，所以被称为公寓，其他与住宅并无不同。”

随后，小陈带领黄先生与记者一起来到了该楼盘销售中心的公示牌前，记者在“复地御香山3.2期不利因素公示”的第22条中看到，“71栋1号房3—9楼、2号房3—12楼……为公寓(住宅产权)”的说明。不仅如此，在销售中心的房源表中，记者看到，黄先生购买的71栋8楼2号房的75.82平方米，房源为公寓，而在其他房源中，记者注意到，71栋33楼2号为住宅，71栋33楼3号则为公寓。

黄先生向小陈提出问题，为什么在买房时不告知所购房屋为公寓时，小陈却始终不正面回答，只是坚称“70年公寓就是住宅”。

随后，黄先生提出了退房或换房的要求，但由于黄先生所购公寓已备案，所以无法更改。黄先生懊恼地说：“早知道是公寓，我咋个都不得买，我现在就担心以后卖房子的时候出问题。”

相关规定

公寓和住宅同为70年产权日照设计规范却不同

70年产权的公寓和住宅到底有没有区别呢?

记者通过相关资料了解到，关于公寓的解释有三种：普通公寓、商务公寓和酒店式公寓，它们的区别是由土地性质决定的。普通公寓用地性质一般为住宅，商务公寓用地性质一般为综合性用地(商住)或商业用地，酒店式公寓用地性质一般为商业用地。

2005年，成都市规划局实施的《关于“公寓”建设管理的若干规定》中明确界定，用地性质和产权的区别首先应明确公寓和住宅开发地块的土地使用性质，住宅只能建在住宅用地上或商住用地上;而公寓可以建在住宅用地上，也可以建在综合性用地(商住)、商业用地或教育用地等其他性质用地上。其次建筑的使用性质，开发公司是按住宅用房还是按公寓为业主办理产权手续，住宅的产权年限为70年，居住型公寓的产权年限也为70年，而商务型公寓根据用地性质产权为40年或50年，酒店式公寓根据用地性质产权为40年。

成都市规划局对公寓的产权专门公布了《关于“公寓”建设管理的若干规定》，明确界定“公寓”是指除日照要求外均满足《住宅建筑设计规范》其他强制性内容的一类特殊的生活单元。在《住宅建筑设计规范》中，住宅的各部分功能空间使用面积，如卧室、起居室、卫生间、厨房都有最小使用面积要求，双人卧室为10㎡，单人卧室为6㎡，起居室(厅)的面积为12㎡，一类二类厨房面积为4㎡，三类四类厨房面积为5㎡，而公寓则没有严格要求。

此外，室内环境要求不相同。《关于公寓建设管理的若干规定》明确指出，在住宅产品中，每套住宅至少有一个卧室或是起居室(厅)大寒日日照不低于1小时。而日照达不到1小时标准的房屋称为“公寓”。

特别提醒

房屋用途是什么购房时还需多问一问

到底黄先生说的这种情况是怎么一回事呢?采访中，吉信行资源运营部总监苟诗旋告诉记者，日照达不到住宅标准，不能称为住宅，所以这种房子就被界定为公寓。

对此，成都中能管理有限公司常务副总邵家桢也告诉记者，“住宅必须根据《住宅建筑设计规范》满足日照、采光等相关规定，但是几乎每栋楼都会有背阳的一面，70年产权的公寓和住宅本质区别在于小区布局和房屋结构，受楼层、朝向的影响和制约，也就是这种同层住宅楼里出现的公寓与住宅仅仅只是日照时间长短的区分，公寓的户型很难做到南北通透。关于购房者担心产权的年限问题，70年产权的公寓和70年产权的住宅，都具备70年的使用年限。”

不过，采访中邵家桢也提到，现在对建筑的要求越来越高，同栋房源中因楼层、朝向、楼间距等，出现公寓和住宅的划分现象还是比较多，“在销售过程中，为了卖出房子，置业顾问一般不会主动告诉购房者这种公寓和住宅的区分。”

正如此次黄先生的不满和疑虑，也是因为当时在销售时，置业顾问小陈没有告诉黄先生其购买的房屋为公寓(住宅产权)。“作为购房者，理应拥有知情权。我们倡导置业顾问在向购房者推荐房屋时，能主动讲明所选房屋的用途，购房者也最好主动询问清楚，所选房屋的用途到底是住宅还是公寓。”邵家桢说。

什么是公寓?

公寓是指除日照要求外，均满足《住宅建筑设计规范》其他强制性内容的一类特殊的生活单元。

公寓和住宅有何不同?

土地性质：住宅只能建在住宅用地上或商住用地上，而公寓可以建在住宅用地上，也可以建在综合性用地(商住)、商业用地或教育用地等其他性质用地上。

建筑使用性质：住宅的产权年限为70年，居住型公寓的产权年限也为70年;商务型公寓根据用地性质产权为40年或50年，酒店式公寓根据用地性质产权为40年。

面积要求：在《住宅建筑设计规范》中，住宅的各部分功能空间使用面积，如卧室、起居室、卫生间、厨房都有最小使用面积要求，双人卧室为10㎡，单人卧室为6㎡，起居室(厅)的面积为12㎡，一类二类厨房面积为4㎡，三类四类厨房面积为5㎡，而公寓则没有严格要求。

室内环境要求：《关于公寓建设管理的若干规定》明确指出，在住宅产品中，每套住宅至少有一个卧室或是起居室(厅)大寒日日照不低于1小时。而日照达不到1小时标准的房屋称为“公寓”。

70年产权的公寓和住宅本质区别

在于小区布局和房屋结构，受楼层、朝向的影响和制约，也就是这种同层住宅楼里出现的公寓与住宅仅仅只是日照时间长短的区分，公寓的户型很难做到南北通透。关于购房者担心产权的年限问题，70年产权的公寓和70年产权的住宅，都具备70年的使用年限。”