解读

海外置业指购置非本国的土地、房屋，包括买卖、租赁等一系列活动。随着我国经济的不断发展及个人资产的不断增加，如今已有越来越多的企业及个人为保值增值资产、追求高品质生活而选择到海外置业。

商务部今年1月发布的数据显示，2016年我国境内投资者全年共对全球164个国家和地区的7961家境外企业进行了非金融类直接投资，累计实现投资额11299.2亿元人民币，折合1701.1亿美元，同比增长44.1%。在这种快速增长的态势下，海外置业成为其中热点。有数据显示，2016年前三季度，来自中国大陆的投资者，包括国有企业、保险公司和主权财富基金等，在全球商业房地产市场的投资总额已接近180亿美元，较2015年同期飙升50%以上，超越美国成为全球最大的房地产跨境投资者。另据有关数据，以美国为例，2016年中国对美国的投资中，占大头的是房地产业和酒店业，占比近37%。“2016年，安邦保险斥资60多亿美元收购美国策略酒店集团及度假村（strategichotelsandresorts），使酒店业的活跃度大大提高。此外，中国 人寿在与喜达屋资本集团的投资组合交易中收购了其酒店和办公楼资本，并购买了位于美国曼哈顿的一处办公楼。此外，主权财富基金中投公司在美国纽约办公楼市场的表现也十分活跃。”仲量联行全球资本市场研究部总监green-morgan表示，“我们坚信，未来几年中国投资者将继续成为全球房地产市场的主要投资群体。不过，鉴于近来中国对其资本外流的控制力度加大，2017年中国对外房地产投资的增长，可能面临部分挑战。”

提示

不可控风险或将加剧

无论何时，风险意识都不可或缺。在多重管控下，海外置业的不可控风险或将持续加剧。海外购房有其特定的适应人群，从目前来看，去海外置业的人群与他们自身的学习、就业、生活和投资等状况息息相关。比如留学生家庭，他们有在海外长期居住的需求，还包括一些有移民、投资或海外度假需求的人群等，置业者需要根据自身实际情况做决定。

首先，我国处于城镇化快速发展阶段，近些年全国房价持续走高。但是，这种经验仅能解释国内特定区域的发展情况，如果放到世界范围，以较长的时间区间来衡量就可以发现，房地产行业与其他任何行业一样，都是有涨有跌，国外成熟的市场更是如此。因此，如果拿着在国内房产市场的经验参与海外置业，极有可能面临风险。因此，对过高利润的预期显然是不切合实际的。

其次，国人海外置业面临着完全陌生的市场，在法律政策、体制运作、文化习俗等多方面均与国内存在较大差异。因此，在对外投资整体增长的大趋势下，海外置业应“入乡随俗”，应严格遵守当地政策法规，规避各种风险。比如，根据澳大利亚的有关法律，非澳大利亚公民只能购买新建住宅，不得购买二手房；如果购买新房，也必须获得澳大利亚外国投资审核委员会的批准。还有的投资者在法律监管没有这么严格时购买了国外的房子，但碰到法律监管从严时，就不得不面对一些现实问题。

此外，国人在海外完成置业后，在如何利用产业获取收益方面也面临新情况。比如美国的法律对租户采取很全面的保护，房东不能随便把租户赶走。如果房子暖气坏了，租户会要求房东修理，倘若房东没有及时修好，那么就违反了美国法律。一旦租户到当地法院提起诉讼，房东甚至可能被捕。德国规定房东不能随意上涨租金，如果业主一次性抬高房租的30%，就违反了德国法律。