枫华府第业委会查验小区，发现166个违规增设的车位

若按30万元/个计算，私增车位的收益将近5000万元

钱江晚报（记者 印梦怡 徐叔竞）

今年3月，位于杭州西湖区的枫华府第小区，在交付十多年后，开发商忽然拿出100多个地下车位，以30万元/个的价格，委托中介公司向社会公开出售。因为枫华府第附近多个小区停车位紧张，这批车位的出售轰动全城，据当时的中介经纪人说法，来买车位的大多数是非小区业主，有些投资客甚至一买就是五六个。

然而，因为这批车位对非业主出售，引发小区业主的强烈反对，很快就暂停了。但这件事却引发了一系列风波。

最近，钱报记者从律师处了解到，一些当时买了这批车位的周边小区业主，无法进入枫华府第小区停车，导致买的车位形同虚设，因此想起诉开发商，要求返还款项、解除合同。

小区业委会在事情发生后，委托第三方公司查验小区车位时，发现小区竣工时通过交警部门验收的车位共1151个，但清点查验却发现实际车位数为1317个，足足多出了166个违规增设的车位。

开发商将车位卖给非业主

业委会要求物业不给备案

枫华府第小区位于西湖区文教区的学院路上，2008年初交付，大约有1400户人家。今年3月初，枫华府第的开发商在时隔十多年后，忽然开始售卖剩余的126个车位。

当时，开发商委托一家网络公司，通过杭州知名中介向社会公开销售100多个未售的地下车位。因为周边一带停车紧张，加上车位售价30万元，相比附近一带小区二手地下车位普遍40多万的价格来说便宜不少，因此迅速吸引了很多周边小区业主以及投资客购买。

但此事遭到了小区业主的反对。

业主江先生2013年购买了枫华府第小区的房子，当时连车位一起买，车位价格是20万元。“我2014年刚入住的时候，地下车库还是比较空的，停不满。大概2017年开始，小区地下车位变得紧张了。”江先生说，他知道小区4幢、6幢、16幢下面有一批车位是未售的，因为之前有朋友来拜访，通常都会将车子停在那片区域，后来开发商将这些车位出租给业主。“大概2017年的时候，我曾经想再买一个地下车位。但是咨询了一圈，说现在开发商那边车位只出租，不出售，只得作罢。”江先生说，没想到今年3月这些车位却忽然拿出来卖，而且对外公开销售，“我知道的时候，已经听说车位卖得差不多了。”

江先生说，当时小区业主群里炸锅了，大家一致反对将小区地下车位出售给非业主。

针对此事，枫华府第业委会紧急出台规定。首先是要求业主本人携带房屋所属证明到物业处备案才可以获得停车权限，不然即便买了车位，也无法将车停入自己的车位上。同时，如果有非业主购买了这批车位，物业一律不给备案登记。

浙江六和律师事务所律师郭铁城说，在这样的背景下，他这边接到了几例购买了枫华府第这批车位的周边小区业主的咨询。虽然买了车位，但车子根本无法进入小区停车，相当于车位形同虚设，他们很懊悔。

那么，业委会的做法是否合法合理？“根据《物权法》的规定，小区车位应该优先满足小区业主的需求，在满足小区业主需求后，才能售卖。”郭铁城认为，如果开发商在对外公开出售这批车位前，没有公示，也没有对小区业主和业委会尽到合理告知，那么业委会的做法是合法合理的。

业委会查验小区车位

发现166个私划非标车位

也因此事，小区业委会决定好好梳理一下小区的车位，于是委托第三方公司查验小区车位。不查不知道，一查吓一跳。

从杭州市交警部门查到的枫华府第小区当年的车位竣工验收行政许可书上显示，小区通过验收的机动车停车位为1151个，全部位于地下。

但是第三方公司查验时，在地下车库现场逐个清点，发现总共有1317个车位。这个数字比交警部门竣工验收的车位，足足多出了166个。

小区物业服务专家娄云林说，交警部门验收通过的车位，已经包含了临时访客车位、无障碍车位、人防车位等所有符合条件的车位。也就是说，这166个车位，为交警行政许可书承认之外的非标准车位和私划车位，通常对于这些非标车位，相关行政执法部门会要求恢复原状。

那么，枫华府第开发商今年拿出来出售的这批车位，是否属于非标私划车位？

当时受委托代理这批车位出售的中介公司表示，这批车位，是当初项目财产清算时算到了股东的名下，股东这些年一直在外地，时隔多年终于想起了这批车位，于是就拿出来让中介公司代为销售。对于这批车位的性质，该中介公司相关负责人表示，都是标准车位。

枫华府第小区业委会相关负责人说，现在很难界定小区这么多地下车位里，哪些是交警验收过的标准车位，哪些是私增的非标车位。

娄云林表示，枫华府第小区建成十多年，当年交警部门的车位竣工验收资料比较简单，很多小区都没有具体的车位分布图纸，有些也仅有车位编号。“近年来新建的小区，这方面图纸会比较详细具体。”

私增车位可赚取巨额收益

业主可起诉要求赔偿

尽管难以确定今年售卖的这批车位是否为非标车位，但是枫华府第私划增设166个车位确是事实。

事实上，不仅枫华府第，杭州多个小区都存在租售非标车位的行为。通常是开发商或物业为了牟利私划增设，因为按照现在的车位行情，私划增设几十个上百个车位，可以轻轻松松增加几百万至上千万元的收入，物业也可以通过出租车位获得额外的收益。

如钱江新城某楼盘，物业私划增设了近80个车位，有些车位后面紧贴水管；萧山某楼盘，开发商私划增设的地下车位，有的直接挡住地下车库单元门，有的车位直接划在下水道井盖上。这些车位大多位于消防通道、排风口、下水管道等位置，明显存在安全隐患，不可能通过交警部门验收，显然是非标车位。

还有不少小区，开发商或物业将属于全体业主共有的地下室通道、公配房、物业用房等用来增设地下车位，赚取额外收益。如下沙某小区，两个组团查验出来非标增设车位432个；三墩某小区，非标增设车位48个；城东某小区，非标增设车位37个。

郭铁城表示，有些地面车位，小区为了增加经营性收入，将红线范围内、小区外面的地面改为车位，这个经过业主大会取得全体业主同意，并经交警、规划等相关部门许可，方可由物业公司出租收费。但是像占用绿地增加车位是绝对不允许的；私划增设的地下车位，没有交警部门的行政许可，也都是违法的，简单通俗点来说，就好比违章建筑。

对于这些违规增设的非标车位，小区业委会可以做两方面的工作，一个是要求相关部门将违规车位恢复原状，一个是要求开发商或物业公司赔偿侵犯小区公共区域的损失。