北高峰观点：看准小镇的未来比价格更重要

都市快报 4月下旬，位于富阳区场口镇的富政储出[2020]6号地块，以封顶溢价加上6%的自持比例拍出；个把月前，萧山区戴村镇的城南银泰城，推出106套新房，1508户家庭参与意向登记，最终中签率为7%。

富阳的场口，萧山的戴村、浦阳，余杭的瓶窑、仁和……这些地名，很多杭州市民还不大熟悉，但不少购房者已将这些杭州郊区小镇，列入选择范围。

杭州城郊小镇的房子

为啥这么“香”

前几天，我们在余杭区瓶窑镇，遇到了几位从市区和睦新村过来的大姐。

“这里的新房子每平方米1万多元，那我们家买一套还是可以的。”

“买大点，100多平方米，住起来毛惬意嘞!”

“从城里住到镇上来，不嫌远啊？”

“不是有348路么。直达我们和睦新村的，以后我去看儿子媳妇也方便。”

其中一位俞大姐说，她们是同一个厂里退休的，听说瓶窑有条老街，特意相约来逛逛，逛了一圈发现这里很安静、舒服，菜价也便宜，于是就想在这里买套房子。

俞大姐说，她在和睦的房子面积较小，现在儿子到了结婚的年龄，想把房子给儿子住，自己另买一套便宜一点的。

俞大姐走进瓶窑广场一家中介门店，中介告诉她，瓶窑镇有很多价格“1字头”的二手房，北湖绿洲花园、窑山花园等小区，近3个月成交均价都在1.6万元/平方米左右。

俞大姐表示更喜欢新房，中介说，新房也不超过2万元/平方米，卖得还不错。

以瓶窑镇上的新盘碧桂园良樾为例，中指研究院数据显示，早期中签率在60%左右，近3月成交均价为19902元/平方米，目前还有少量尾房在售。

小镇“1字头”房价吸引力大

多个楼盘中签率持续走低

不仅瓶窑，杭州市区多个位于远郊小镇的楼盘，近期的中签率都有下降趋势。

如萧山区的戴村镇，均价1.36万元/平方米的城南银泰城，最近两批房源平均中签率约6%。附近售价稍高的德信时光之宸，最近四批房源平均中签率约20%。

与市区距离更远的萧山区浦阳镇，均价1.4万元/平方米左右的融创森与海之城，最近中签率约20%。余杭区仁和街道，均价1.98万元/平方米的北城芳满庭，中签率也是20%左右。

钱塘新区河庄街道的金色和庄，去年10月推出房源均价1.2万元/平方米，大受欢迎，中签率仅为0.7%。

郊区小镇楼盘中签率为何持续走低？克尔瑞浙江区域研展总监钱钰玲认为，主要原因是“便宜”。“杭州‘二绕’附近的小镇，目前房价大多在1.2万-1.8万元/平方米，而‘一绕’附近的区域已被视为杭州城区，房价基本在2万-3万元/平方米，甚至更高。价格是引导市民到郊区小镇购房的重要因素”。

20多年前3000元/平方米买的房子

现在市场价也就5000元/平方米

哪里便宜买哪里，是一些市民选房的标准。

这样的购房心态不罕见。早在20世纪90年代，当时还是杭州远郊小镇的三墩、萧山衙前、富阳受降等地，就出现了一批以凤凰山庄、紫云山庄为代表的商品房楼盘，吸引了很多购房者。

如今，这些购房者，有的对自己的英明决策很得意，也有的后悔不已。

萧山衙前凤凰山庄的业主葛先生就是后悔者之一：“当年我买凤凰山庄的时候，要3000元/平方米。20多年过去了，现在市场价也就5000元/平方米左右，而且非常难卖。”

葛先生回忆，凤凰山庄曾给购房者画了一张非常美好的蓝图——周边要建酒店，要开直通杭州市中心的公交车等。但这些愿景都没实现，现在的凤凰山庄，大部分房屋空置，小区周边仍然没有城市的气息。

在杭州城建单位的肖先生建议想在小镇买房的购房者，“可以跟着开发商拿地的脚步”。

“开发商在拿地之前，会对地块进行全面调研和评估，以及衡量未来价值。通常，受众多开发商关注的小镇，未来潜力也相对较大。”肖先生说，“比如近期土拍封顶自持的场口等乡镇，不少在‘二绕’沿线，说明交通是这些小镇未来的潜力支撑，买房相对不会后悔。”

看准未来，比价格更重要

虽然，价格是很多购房者选择城郊小镇的重要因素。但我们建议大家更要紧的是考虑小镇未来的发展潜力。

钱钰玲表示，在小镇的选择上，首先可以考量交通，如地铁、快速路、高速公路的规划建设，这关系到未来出行的便利度，也影响小镇未来的发展；其次，考虑小镇的产业发展，像仁和这样有特色产业或是重磅企业落户的小镇，发展前景相对更好。

此外，小镇的规模、常住人口的数量、二手房交易的活跃程度，都是购房时要权衡的因素。规模更大、常住人口更多的小镇，其楼市需求度也更多，辐射带动能力更强。二手房交易活跃的小镇，经济社会等方面也相应更具活力。