“高收低租”成致命缺陷，房东和租客该如何维权？ 提醒：租赁市场良莠不齐，选择时不能只盯租金
每日商报爆雷，这个因为P2P而为大众熟知的词语，在2018年鼎家事件后，又一次成为笼罩杭州房屋租赁的那片乌云。 8月的最后几天，杭州长租公寓市场接连爆雷。 8月27日，杭州友客公寓传出爆雷消息，不少房东和租客收到友客公寓工作人员发的短信，称友客公寓资金出现问题，自8月16日后就无法正常打款给房东，也难以退还租客房租。 8月28日，当房东和租客们一大早赶到友客公寓的办公场所星耀城时，发现友客总部早已是人去楼空，大门紧锁，白色的封条异常显眼。 现场找不到人，公司和业务员电话更是无人接听。在有关部门的协调下，房东和租客只能先进行信息登记。据媒体报道，截至9月1日，受害人登记数量已经达到4017人，涉事金额超过1亿元。 一波未平一波又起，就在友客爆雷后两天，杭州又有一家长租公寓适享科技（巢客）也传出了疑似“跑路”的消息。跟前者类似，适享爆雷的“噩耗”最先也是由业务员发出，当房东和租客到达公司总部时，同样是人去楼空。 短短几天内，两家长租公寓同时“跑路”，与其说是长租公寓爆雷，更不如说是高收低租这种经营模式的“原形毕现”。 对于长租公寓这个曾经站在风口上的产业来说，良莠不齐、鱼龙混杂，甚至劣币驱逐良币，这是无法否认的现状。好在，政府和品牌企业一直在为推动租赁市场健康规范发展而不断努力，企业的洗牌和淘汰也在不断加速。 而对于房东和租客来说，更重要的是在决策时，去选择安全可靠的企业和品牌，而不是被眼前的租金“迷乱”了眼。 年付租金能便宜近30% 付了一年结果只住了2个月 “原本是被杭州的人才优惠政策吸引过来的，没想到才来几个月，就遭遇到了人生的第一道坎。”在得知友客公寓爆雷的消息后，陈磊无奈的自嘲。 24岁的陈磊，老家在西南某个二线城市，上半年从国外研究生毕业回国后，他把杭州作为自己职业生涯的起点：“杭州是新一线城市，发展潜力大，我是学数字金融的，跟杭州非常契合。而且，相比于北上深，杭州对毕业生更友好，没有那么大压力。” 5月份，陈磊开始通过网络找房，在一个社交平台上，看到了友客公寓发布的世茂·之西湖的招租信息，一间公寓，季付租金是3900元/月，半年付是3200元/月，年付是2800元/月，感觉租金符合自己的预期，陈磊当时就从老家飞到杭州来看房。 “看完房子后，中介就一直推荐我年付租金，说这样可以便宜30%左右。”本身学金融的陈磊，对于这么大的价差，当时也产生了怀疑，不过最后他还是选择了年付，一次性交了12个月的房租，加上押金总共36400元。 “网上各种中介铺天盖地都是年付，友客的价格属于平均水平，甚至还有比它更低的，看多了就以为是正常的市场行情。”陈磊说道。 6月中旬，陈磊搬进了这套友客公寓的长租房源，2个多月后，友客公寓爆雷。“损失了3万多，从维权群的情况来看，我的损失应该属于平均水平，”陈磊告诉记者。 高房租诱惑面前 专业人士也不免踩雷 “没想到作为一名律师，我竟然也会踩雷，哎！”律师李先生，是最近长租公寓爆雷事件中的一名普通房东。 “那天巢客一直和我对接的业务员突然把我拉到一个群里，我问他什么情况，他说公司倒闭了，我才知道自己踩雷了。”李先生告诉记者，自己有一套30多平方米的房子交给巢客托管，现在正好快到一年期限，没想到在这个节骨眼，出了这样的事情。 回忆起第一次接触巢客的场景，李先生表示，刚开始自己只是把出租信息挂在了杭州本土一个高人气的论坛上，后来巢客的业务员就“盯”上了自己。“主要还是受到高租金的诱惑，当时我对比了巢客和其他长租公司的租金水平，差距还是很大的，后面就直接忽略了公司的抗风险能力。”他后悔地说道。 据李先生所说，将房子托管给巢客，是以一年为周期的，另外还要算上一个月的空置期免租，而在其他时间，房子无论是租出去了还是空置，都不影响租金发放。在巢客爆雷前，他并未发现什么端倪，每月的租金都是按时到账，只是在疫情期间，巢客提出要用押金抵一个月租金。 直到巢客爆雷后，李先生才联系上了自己的租客，一问吓一跳，自己这套30多平方米的房子租金倒挂竟然在700元。而他的情况还不算极端例子，其所在的房东群中，不少大户型的房子租金倒挂最高甚至能够达到近2000元。 “巢客是不会透露他转租给租客的市场价格的，他们只会宣传自己给到房东的租金水平，我当时要是知道租金的倒挂情况,就不会选择他们了。”李先生说道。 “高收低租”成致命伤 投机者赚快钱扰乱市场 类似陈磊和李先生这样的例子，在这次爆雷事件中还有数千人。 本周一，友客公寓这颗雷“引爆”已经5天时间，当记者来到其总部所在的星耀城时，仍然看到有房东和租客赶来登记，前台的登记名单上密密麻麻填满了信息，“每天都有好几百条登记，维权组织的人每天在这里贴加群二维码，不一会儿就加满了，”负责登记的工作人员告诉记者。 据了解，友客公寓在去年6月份才成立，适享科技（巢客）比它稍早，成立于2018年。在杭州，长租公寓品牌有很多，市场占有率和品牌知名度比这两个品牌更高的，也有不少，为何爆雷的却是它们？ 究其原因，“高收低租”的运营模式是绝对致命伤。 以友客公寓为例，一开始，友客公寓就以明显高于市场价的价格向房东收房，并且承诺会每月按时支付房东租金。而后，又以明显低于市场价的价格将房屋出租给租客，需要租客采取一年一付的方式支付租金。 高价收房，低价出租，这样的运营模式，一眼看上去，就是必然亏本的生意。但是，中间却能产生相当可观的现金流。一套房一年的租金有几万块，如果是几千套房，那么就是一个巨大的数字。一旦经营不善就会导致资金链断裂，或者故意转移资金跑路，从一开始，就面临巨大的风险。 除了上述两家品牌，其实去年以来杭州还有一些长租公寓出现爆雷情况，比如喔客、沃客、青客、三彩家等品牌，基本都是采用“高收低租”的经营模式，而从全国范围来看，爆雷品牌还要更多。 “有的企业在最近两年才进入长租市场，在已经看到市场行情并不好的情况下，还采用高收低租的方式，那可能经营初心就有问题，或者说并不是真正想做租赁服务的，这对于市场来说损失非常大。”杭州相寓负责人周包军告诉记者。 龙湖集团浙江公司冠寓及创新产城总经理符寒冰表示，长租公寓不是一锤子买卖，也不是类似酒店的睡一宿走人，而是这么多年轻人日日夜夜的生活在这里，想要做好品牌，就一定要做好产品和服务，为这些年轻人负责。“长租公寓行业非常重视运营和服务，这是这个生意的根本，”她说道。
友客公寓总部人去楼空 政府监管日益完善 公布租赁“黑名单” “多个品牌集中在8月底爆雷，或许跟杭州近期发布的《关于进一步落实资金监管相关工作的通知》有关系。如果企业从客户端收取的租金要纳入专用银行账户进行监督，一些现金流本来就有问题的小企业就会难以为继。”在记者采访过程中，有业内人士给出这样的猜测。 这份通知在8月中旬发布，要求8月31日起租房中介支付和收取的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等要进入专用账户管理；同时，9月30号前，托管式租房中介，对今年新增委托房源要把风险防控金缴交到位，对存量房源，应缴交30%的风险防控金等。 事实上，这并不是杭州第一次对长租公寓的市场乱象亮剑。 从2017年被列入首批12个住房租赁试点城市开始，杭州对于租赁市场的改革和监管就走在了全国前列，包括打造住房租赁监管平台、发布住房租赁市场管理政策、规范使用租赁合同示范文本、推出《杭州市住房租赁管理办法（草案）》等。 今年7月，在毕业租房季来临时，杭州房管局特意提出“防骗四大招”，帮助年轻人避免掉进“租房陷阱”，包括选择规范经营租赁机构、警惕不正常租金的诱惑、谨慎选择“租金贷”产品、远离租赁合同签订陷阱。 本周二，萧山公布了住房租赁企业的“黑”“白”名单，共有9家风险租赁企业入选这份“黑名单”，包括贝壳公寓、国寓、爱尚屋等长租公寓品牌。 据了解，接下来杭州将继续推出监管措施。 “针对目前的长租市场，政府部门在出台一系列规定对长租公寓市场进行规范外，还应当提高市场的进入门槛，多扶持大型、规范、信誉良好的长租公寓品牌，并加强对房东和租客的法制教育。”北京炜衡（杭州）律师事务所独立律师钱思洋建议。 | 
