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“高收低租”成致命缺陷 三天两家长租公寓爆雷 房东和租客如何维权?
 
2020-09-03 08:40:02   杭州网

“高收低租”成致命缺陷,房东和租客该如何维权?

提醒:租赁市场良莠不齐,选择时不能只盯租金


每日商报爆雷,这个因为P2P而为大众熟知的词语,在2018年鼎家事件后,又一次成为笼罩杭州房屋租赁的那片乌云。

8月的最后几天,杭州长租公寓市场接连爆雷。

8月27日,杭州友客公寓传出爆雷消息,不少房东和租客收到友客公寓工作人员发的短信,称友客公寓资金出现问题,自8月16日后就无法正常打款给房东,也难以退还租客房租。

8月28日,当房东和租客们一大早赶到友客公寓的办公场所星耀城时,发现友客总部早已是人去楼空,大门紧锁,白色的封条异常显眼。

现场找不到人,公司和业务员电话更是无人接听。在有关部门的协调下,房东和租客只能先进行信息登记。据媒体报道,截至9月1日,受害人登记数量已经达到4017人,涉事金额超过1亿元。

一波未平一波又起,就在友客爆雷后两天,杭州又有一家长租公寓适享科技(巢客)也传出了疑似“跑路”的消息。跟前者类似,适享爆雷的“噩耗”最先也是由业务员发出,当房东和租客到达公司总部时,同样是人去楼空。

短短几天内,两家长租公寓同时“跑路”,与其说是长租公寓爆雷,更不如说是高收低租这种经营模式的“原形毕现”。

对于长租公寓这个曾经站在风口上的产业来说,良莠不齐、鱼龙混杂,甚至劣币驱逐良币,这是无法否认的现状。好在,政府和品牌企业一直在为推动租赁市场健康规范发展而不断努力,企业的洗牌和淘汰也在不断加速。

而对于房东和租客来说,更重要的是在决策时,去选择安全可靠的企业和品牌,而不是被眼前的租金“迷乱”了眼。

年付租金能便宜近30%

付了一年结果只住了2个月

“原本是被杭州的人才优惠政策吸引过来的,没想到才来几个月,就遭遇到了人生的第一道坎。”在得知友客公寓爆雷的消息后,陈磊无奈的自嘲。

24岁的陈磊,老家在西南某个二线城市,上半年从国外研究生毕业回国后,他把杭州作为自己职业生涯的起点:“杭州是新一线城市,发展潜力大,我是学数字金融的,跟杭州非常契合。而且,相比于北上深,杭州对毕业生更友好,没有那么大压力。”

5月份,陈磊开始通过网络找房,在一个社交平台上,看到了友客公寓发布的世茂·之西湖的招租信息,一间公寓,季付租金是3900元/月,半年付是3200元/月,年付是2800元/月,感觉租金符合自己的预期,陈磊当时就从老家飞到杭州来看房。

“看完房子后,中介就一直推荐我年付租金,说这样可以便宜30%左右。”本身学金融的陈磊,对于这么大的价差,当时也产生了怀疑,不过最后他还是选择了年付,一次性交了12个月的房租,加上押金总共36400元。

“网上各种中介铺天盖地都是年付,友客的价格属于平均水平,甚至还有比它更低的,看多了就以为是正常的市场行情。”陈磊说道。

6月中旬,陈磊搬进了这套友客公寓的长租房源,2个多月后,友客公寓爆雷。“损失了3万多,从维权群的情况来看,我的损失应该属于平均水平,”陈磊告诉记者。

高房租诱惑面前

专业人士也不免踩雷

“没想到作为一名律师,我竟然也会踩雷,哎!”律师李先生,是最近长租公寓爆雷事件中的一名普通房东。

“那天巢客一直和我对接的业务员突然把我拉到一个群里,我问他什么情况,他说公司倒闭了,我才知道自己踩雷了。”李先生告诉记者,自己有一套30多平方米的房子交给巢客托管,现在正好快到一年期限,没想到在这个节骨眼,出了这样的事情。

回忆起第一次接触巢客的场景,李先生表示,刚开始自己只是把出租信息挂在了杭州本土一个高人气的论坛上,后来巢客的业务员就“盯”上了自己。“主要还是受到高租金的诱惑,当时我对比了巢客和其他长租公司的租金水平,差距还是很大的,后面就直接忽略了公司的抗风险能力。”他后悔地说道。

据李先生所说,将房子托管给巢客,是以一年为周期的,另外还要算上一个月的空置期免租,而在其他时间,房子无论是租出去了还是空置,都不影响租金发放。在巢客爆雷前,他并未发现什么端倪,每月的租金都是按时到账,只是在疫情期间,巢客提出要用押金抵一个月租金。

直到巢客爆雷后,李先生才联系上了自己的租客,一问吓一跳,自己这套30多平方米的房子租金倒挂竟然在700元。而他的情况还不算极端例子,其所在的房东群中,不少大户型的房子租金倒挂最高甚至能够达到近2000元。

“巢客是不会透露他转租给租客的市场价格的,他们只会宣传自己给到房东的租金水平,我当时要是知道租金的倒挂情况,就不会选择他们了。”李先生说道。

“高收低租”成致命伤

投机者赚快钱扰乱市场

类似陈磊和李先生这样的例子,在这次爆雷事件中还有数千人。

本周一,友客公寓这颗雷“引爆”已经5天时间,当记者来到其总部所在的星耀城时,仍然看到有房东和租客赶来登记,前台的登记名单上密密麻麻填满了信息,“每天都有好几百条登记,维权组织的人每天在这里贴加群二维码,不一会儿就加满了,”负责登记的工作人员告诉记者。

据了解,友客公寓在去年6月份才成立,适享科技(巢客)比它稍早,成立于2018年。在杭州,长租公寓品牌有很多,市场占有率和品牌知名度比这两个品牌更高的,也有不少,为何爆雷的却是它们?

究其原因,“高收低租”的运营模式是绝对致命伤。

以友客公寓为例,一开始,友客公寓就以明显高于市场价的价格向房东收房,并且承诺会每月按时支付房东租金。而后,又以明显低于市场价的价格将房屋出租给租客,需要租客采取一年一付的方式支付租金。

高价收房,低价出租,这样的运营模式,一眼看上去,就是必然亏本的生意。但是,中间却能产生相当可观的现金流。一套房一年的租金有几万块,如果是几千套房,那么就是一个巨大的数字。一旦经营不善就会导致资金链断裂,或者故意转移资金跑路,从一开始,就面临巨大的风险。

除了上述两家品牌,其实去年以来杭州还有一些长租公寓出现爆雷情况,比如喔客、沃客、青客、三彩家等品牌,基本都是采用“高收低租”的经营模式,而从全国范围来看,爆雷品牌还要更多。

“有的企业在最近两年才进入长租市场,在已经看到市场行情并不好的情况下,还采用高收低租的方式,那可能经营初心就有问题,或者说并不是真正想做租赁服务的,这对于市场来说损失非常大。”杭州相寓负责人周包军告诉记者。

龙湖集团浙江公司冠寓及创新产城总经理符寒冰表示,长租公寓不是一锤子买卖,也不是类似酒店的睡一宿走人,而是这么多年轻人日日夜夜的生活在这里,想要做好品牌,就一定要做好产品和服务,为这些年轻人负责。“长租公寓行业非常重视运营和服务,这是这个生意的根本,”她说道。 


友客公寓总部人去楼空

政府监管日益完善 公布租赁“黑名单”

“多个品牌集中在8月底爆雷,或许跟杭州近期发布的《关于进一步落实资金监管相关工作的通知》有关系。如果企业从客户端收取的租金要纳入专用银行账户进行监督,一些现金流本来就有问题的小企业就会难以为继。”在记者采访过程中,有业内人士给出这样的猜测。

这份通知在8月中旬发布,要求8月31日起租房中介支付和收取的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等要进入专用账户管理;同时,9月30号前,托管式租房中介,对今年新增委托房源要把风险防控金缴交到位,对存量房源,应缴交30%的风险防控金等。

事实上,这并不是杭州第一次对长租公寓的市场乱象亮剑。

从2017年被列入首批12个住房租赁试点城市开始,杭州对于租赁市场的改革和监管就走在了全国前列,包括打造住房租赁监管平台、发布住房租赁市场管理政策、规范使用租赁合同示范文本、推出《杭州市住房租赁管理办法(草案)》等。

今年7月,在毕业租房季来临时,杭州房管局特意提出“防骗四大招”,帮助年轻人避免掉进“租房陷阱”,包括选择规范经营租赁机构、警惕不正常租金的诱惑、谨慎选择“租金贷”产品、远离租赁合同签订陷阱。

本周二,萧山公布了住房租赁企业的“黑”“白”名单,共有9家风险租赁企业入选这份“黑名单”,包括贝壳公寓、国寓、爱尚屋等长租公寓品牌。

据了解,接下来杭州将继续推出监管措施。

“针对目前的长租市场,政府部门在出台一系列规定对长租公寓市场进行规范外,还应当提高市场的进入门槛,多扶持大型、规范、信誉良好的长租公寓品牌,并加强对房东和租客的法制教育。”北京炜衡(杭州)律师事务所独立律师钱思洋建议。

 
来源:每日商报    作者:记者 周坚洪 见习记者 宣鸿蝶 摄影 宣鸿蝶     编辑:陈俊男    
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