律师点评：违法不等于违约，商住楼商铺不能做餐饮应是常识

    买下一处商铺后，才发现不能用来出租做餐饮，怀疑开发商刻意隐瞒，因此买家吴先生在商铺交付两年后，要求开发商退房，但最终法院判开发商胜诉。这是今年年初浙江省慈溪市人民法院判决的一桩案例。

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    案例：

    投资的商铺不能做餐饮

    买家要求退房

    2011年10月27日，买家吴先生出于投资的需求，购买了慈溪当地一在建商住楼小区1幢1-6、1-5号一层、二层及1-10号一层、二层三套商铺，总房款共计446万元，并与开发商签订了《商品房买卖合同》。按照《商品房买卖合同》的约定，吴先生购买的三套商铺交付时间为2013年12月31日。

    然而到了2015年8月28日，合同约定的交付日期已经过了近两年时间，吴先生却动起了要跟开发商解除购房合同的念头。

    原来，在商铺出租的过程中，吴先生发现，位于商住楼的商铺对餐饮类有诸多限制，加上其他行业也不太景气，能满足条件的租客很少，手头商铺的出租成了一大难题。最初投资的美梦成了泡影。

    让吴先生不满的是，自己当初购买商铺时清楚记得置业顾问并未说明其购买的商铺未来出租会有什么限制，翻遍了三份购房合同，没有一份合同里对商铺的用途有具体说明。

    上网一查才知道，慈溪市环保局早在2010年10月29日刊登的慈溪市环保局【2010】124号文件，就对吴先生购买小区的环评作了明确答复：在售楼合同中应明确说明在商住楼内不准兴办产生噪声、油烟、烟尘、异味等污染的饮食服务业和产生恶臭、异味、粉尘的修理、加工等服务企业。

    当初购买商铺时，选择了按揭还款。如今眼看着商铺出租成难题，吴先生觉得是开发商是刻意欺瞒，于是通过律师，向该楼盘的开发商邮寄了一份律师函：要求解除购房合同，返还已收取的购房款并赔偿购房款占用期间的利息损失。

    收到律师函时，开发商方面也表示不能理解，慈溪市环保局【2010】124号文件中的相关内容对双方不产生民事上的权利和义务，而且商住楼内禁止兴办产生噪声、油烟、烟尘、异味等污染的饮食服务企业是明文规定。开发商表示不能同意吴先生的诉讼请求。

    今年年初，也就是2016年2月18日，开发商也向法院提起诉讼，要求买家吴先生继续履行购房合同。

    法院在审理完相关证据后认为，吴先生不能依据慈溪市环保局的回复，以开发商在销售房产前未事先说明为理由，要求解除购房合同。

    原因在于，商住楼即使不能从事环保要求限制的商业服务项目，但也不能确定吴先生就不能实现购买商铺的目的；而且，随着环保意识的加强，商住小区禁止从事对环境有影响的经营活动，已经是广大人民的常识。吴先生购买的是商铺，更应该在购买前了解商铺的用途。

    律师点评：

    违反环保部门规定

    不等于违反购房合同

    胡增冬：浙江六和律师事务所律师

    本案的问题在于买家吴先生错误地认为：开发商违反了环保部门的文件要求，就是违反了合同的约定。

    从法律角度而言，违约不等于违法，同样地，违法也不等于违约。开发商与购房者订立的《商品房买卖合同》中，开发商是否违约的问题，应当按照《商品房买卖合同》条款本身进行判断。

    而开发商未按照环保部门的要求，在订立合同时就“商住楼内不准兴办产生噪声、油烟、烟尘、异味等污染的饮食服务业和产生恶臭、异味、粉尘的修理、加工等服务企业”等内容进行约定，那是违法，应当由行政机构单方面对开发商进行处罚，但这并不意味着开发商违反了与买家的购房约定。

    在此提醒购房者，买房时应实现了解相关法律法规规定，对有意向的房子应谨慎了解相关用途，避免因错误的认识导致不能实现购房目的。