和品、亚运村、K11、馥香园、星瓒颂锦府……去年年中开始，杭州的改善次新房出现这样一种现象：中介一窝蜂扎堆在这些刚交付的小区，集中销售新交付的次新房，成交量大、热度高，在几个月后又转战下一个热盘。

然而，这种现象如今也逐渐偃旗息鼓，甚至近期交付的一些次新小区，刚交付后成交量仅只有个位数，甚至还有小区二手房成交至今未“破蛋”，这是为什么？

中介扎堆销售的次新小区

往往具有这些特点

“不论是去年的亚运村还是今年年初的馥香园，虽然有‘众人拾柴火焰高’带来的宣传效果，营造出火热的成交氛围，但本质上还是因为这些热门小区的市场接纳度高，有二手房买家愿意接盘。”一位资深中介经纪人坦言，在二手房行情逐渐下滑的市场环境下，买家不愿意下单，中介再怎么集中营销都没用，此前几个次新小区都乘上了行情的东风。

这位中介表示，除了整体行情这一决定性因素外，这几个热门次新小区还具备一些共性，比如在新房销售时期都是中签率极低的热门楼盘，和品、亚运村就极为典型。“一是小区体量够大，本就有不少投资客在交付后急着出手，交付即有大量房源流通进入二手房市场待售；二是潜在客户多，很多没有买到新房的购房者愿意直接购入这批次新房。”

可以看到，几个中介集中销售的次新小区，无一不是地段优越的改善楼盘，具备良好的市场销售基础，个别小区更可以称为板块内近几年“最新”甚至“最优”的产品。比如和品交付时，除了体量不大的中海望庐外，板块内更早的次新房已经是2020年交付的朗诗熙晖府。

一位主做馥香园的中介经纪人告诉记者，近几年产品更新换代很快，杭州楼市又在去年开启了卷品质的风潮，以馥香园为代表的几个次新小区，就是这一代的产品，相比板块内原有的楼盘，具备一定优势，对二手房买家吸引力更大。“行情好、地段好、产品好、竞品少，可以说缺一不可。”

不限价的好房子

对次新房有冲击

近段时间这种现象偃旗息鼓，受到多重因素的影响，而其中最主要的一点就是新交付的次新小区不具备上述这些“苛刻”条件。

“小阳春过去后，近两个月二手房成交量明显下滑，即使是热门的次新房小区成交也没有之前这么火热，而刚交付的几个次新小区则不具备中介一窝蜂前往销售的土壤。”钱江新城二期的一位中介以他所在板块举例，钱二迎来多个楼盘的集中交付，二手房买家基本上每个楼盘都会去转一转，换句话说，挑选余地很大，成交不会集中在单个楼盘。“整体行情下滑叠加钱二今年的大规模交付，市场的观望情况愈发蔓延，有不少购房者还在等后面几个次新盘交付后再去做做对比。”

这位中介表示，此前中介扎堆销售的几个热门小区，其实是在一定时间内在板块中形成了“个盘垄断”，在价格合适的情况下，成交量在刚交付的两三个月不断走高，而这种情绪和氛围又传导给后续的购房者，形成了循环。

而随着近两个月不限价新房的陆续登场，也对次新房产生了明显的冲击。

某个近期开盘的高端项目置业顾问透露，接待的购房者中就有一些是已经看过板块内次新房的，如今已经把重心转向了新房。“不限价的中高端项目，对比此前的限价楼盘，确实产生了明显的产品断档，甚至可以说是‘碾压’，对于有这个承价能力的购房者来说，显然愿意购买当下的这批新房。”

这位置业顾问表示，总价1500万元左右如今在主城区有不少新房可以选择，购房者也往往会对比好几个楼盘，一圈看下来对次新房就兴致阙阙了。