六、抵账房屋有风险 无法交付应担责 【案情简介】 2017年9月13日，王先生在中介公司的介绍下，将其在富华建设公司取得的，尚未过户到本人名下的抵账房出卖给了李女士。约定房屋总价款80万元，定金5万元， 2018年2月1日前王先生应将房屋过户到李女士名下，办理过户手续的同时，李女士一次性交付剩余房款。后王先生以其与富华建设公司存在纠纷，富华公司不给其办理过户为由，未能如期为李女士办理过户手续。李女士多次催促，王先生称是第三方原因，且无法确定能够办理过户手续的时间。无奈，李女士于2018年5月申请仲裁，请求裁决解除与王先生及中介公司签订的《房屋买卖合同》，王先生双倍返还定金10万元。 【仲裁结果】 裁决解除王先生、中介公司与李女士签订的《房屋买卖合同》；王先生向李女士双倍返还定金10万元。 【仲裁评析】 《中华人民共和国合同法》第121条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。本案中，王先生虽然是因为第三方原因导致无法在约定期限内为李女士办理更名过户手续，但第三人的过错不能阻却当事人承担违约责任。因此，王先生未在约定期限内办理过户手续，已构成违约，并符合合同解除的法定条件，仲裁庭确认解除《房屋买卖合同》并裁决其承担双倍返还定金。 【哈仲提示】 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持” 。抵账房买卖合同，不因为出卖人没有取得房屋所有权而无效，合同合法有效。合同双方应当按照合同约定履行相应义务，否则将承担违约带来的不利后果。 七、施工单位欠发票 按照约定不付款 【案情简介】 2016年10月，伟业开发公司与飞昊建筑公司签订《建设工程施工合同》，约定承包范围、竣工时间、质量标准及合同价款等。飞昊建筑公司按约定进行了施工，该工程于2017年11月竣工验收。双方经决算，工程总造价为5600万元，伟业开发公司已给付3000万元。后因剩余工程款给付问题产生争议。飞昊建筑公司申请仲裁，请求裁决伟业开发公司给付拖欠工程款2600万元及利息。伟业开发公司抗辩称，已支付的3000万元工程款中尚有1800万元未开具建筑业专用发票，依据合同约定其有权拒绝支付剩余工程款。 【仲裁结果】 驳回飞昊建筑公司的仲裁请求。 【仲裁评析】 通常情况下，行使合同抗辩权的范围仅限于对价义务。建设工程施工合同法律关系中，发包人的主要义务是支付工程款，而承包人的主要义务是建设并交付合格工程。承包人负有开具发票的义务，但并非主要义务，支付工程款与开具发票属于不同性质的义务，二者不具有对等关系。但本案中，双方当事人明确约定“如承包人不开具发票，发包人有权拒付工程款”，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，根据私法自治的原则，应当尊重当事人的合意，认定发包人的抗辩权成立。 【哈仲提示】 开具发票是法定义务，给付发票是合同义务，故发票问题既属于行政法律关系，也属于民事法律关系。本案中，飞昊建筑公司收款后未开具相应金额发票，不仅无权向伟业开发公司索要工程款，而且还违背了发票管理法规的规定，税务行政机关有权对其作出行政处理。同时，实践中，特别是标的额巨大的建设工程施工领域，因发票所引发的纠纷不在少数，故双方应当在签订合同时针对给付发票及付款义务的先后履行顺序、发票开具形式、合同价款是否为含税价等进行充分磋商，避免由此引发争议。 八、债务转让应明确单方承诺不免责 【案情简介】 2017年8月14日，美荣公司以经营需要向信谊贷款公司借款3000万元，约定借期1年，月息2%，胜利公司为上述借款承担连带保证责任。2018年8月15日，因美荣公司未能偿还，胜利公司履行了保证义务，代为偿还了全部借款。后，新华公司书面向胜利公司承诺承担该债务的偿还责任。2018年8月30日，胜利公司申请仲裁，要求美荣公司偿还3000万元借款，并按月息2%支付自2018年8月16日至款项全部偿还之日止的逾期利息，且新华公司对上述借款承担连带偿还责任。美荣公司抗辩称，债务已经转让给新华公司，其不应承担偿还责任。 【仲裁结果】 裁决美荣公司偿还3000万元借款及利息，新华公司对上述款项承担连带给付责任。 【仲裁评析】 本案中，新华公司向胜利公司出具偿还债务的承诺，并未明确美荣公司退出债务关系，胜利公司也没有同意债务转移的意思表示，胜利公司的行为系单方允诺，其自愿加入到债的关系成为并存债务人，且对债务的承担份额没有约定，双方对债务应承担连带偿还责任。因此胜利公司要求美荣公司、新华公司共同担责的仲裁请求应当得到支持。 【哈仲提示】 在借款合同中，第三人单方承诺代替债务人承担债务，应视为自动加入债的关系，在债权人未明确同意债权转让时，原债务人未脱离债务关系，构成并存的债务承担，而非免责的债务承担。 九、装修改造需谨慎 安全注意不可少 【案情简介】 雷欧公司为装修改造，遂与蓝图设计公司签订改造设计合同，在设计交底时雷欧公司告知蓝图设计公司：此房建成年代久远，无法提供原施工图纸。但蓝图设计公司实际测量后作出改造图纸，图纸上标明：室内两面承重墙可拆除。后雷欧公司委托万宝装饰公司按设计方案施工，施工两日后，楼上住户发现自家墙体开裂，要求停止施工。经鉴定，该楼结构安全性远低于现行国家规范要求，必须立即加固处理。雷欧公司即停止施工并增强楼体载荷。在知晓房屋隐患后，楼上居民对雷欧公司提起诉讼。经法院判决，雷欧公司以市价对楼上住户的房屋进行收购并承担诉讼费用，现雷欧公司已全面履行判决。综上，雷欧公司认为，蓝图设计公司与万宝装饰公司对该楼进行装饰工程设计，违反国家强制标准拆改承重墙体，造成严重后果，给雷欧公司造成巨大损失。为此，要求蓝图设计公司、万宝装饰公司赔偿雷欧公司所有损失。 【仲裁结果】 裁决由雷欧公司自行承担80%的责任，蓝图设计公司与万宝装饰公司各承担10%的责任。 【仲裁评析】 在本案中，建筑物质量差是损害发生的主要原因，装修行为是次要原因。雷欧公司既是建筑物建设人，又是建筑物产权人，建筑物质量差成为此次装修对建筑物造成损害的基础原因，应承担主要责任。雷欧公司、蓝图设计公司、万宝装饰公司对装修造成的直接损害都有过错和责任，本案的三方当事人都对涉案建筑物的装饰装修有安全注意义务，如果有一方尽到应有的注意义务，对建筑物的损害即可避免，故三方均有责任，应均摊直接致害行为责任。 综上，受损建筑物的收购产生的相关损失及建筑物加固修复费用应按三方责任进行分担，具体比例应为：雷欧公司首先承担因楼房原建筑质量存在的严重问题承担楼房本次受损的70%责任，剩余30%为直接致害责任，由三方平等分摊。 【哈仲提示】 根据《中华人民共和国合同法》第60条 “当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，本案中三方当事人在履行合同时，均应避免因履约过失造成损害，而导致自身承担法律责任。 十、代理行为未追认被代理人不担责 【案情简介】 2018年3月10日，王先生以阳光大酒店委托代理人的身份与洁羽床品公司签订加工承揽合同，向洁羽床品公司定制床单、被罩等物品。后洁羽床品公司将定做物品送至阳光大酒店，并要求给付货款时，却被告知该公司从未向洁羽床品公司订货。洁羽床品公司遂以王先生和阳光大酒店为共同被申请人申请仲裁，请求裁决阳光大酒店和王先生连带给付货款65,000.00元。 【仲裁结果】 王先生未取得阳光大酒店的授权，为无权代理，阳光大酒店不承担合同义务，王先生应给付洁羽床品公司65,000.00元。 【仲裁评析】 《民法总则》第171条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。本案中阳光大酒店明确拒绝对王先生的行为进行追认，洁羽床品公司要求王先生承担责任，且王先生不能举证证明洁羽床品公司知道或者应该知道其没有代理权，故王先生应当承担合同责任。 【哈仲提示】 在签订合同时，如遇到相对方有代理人的情况，一定要求其出具书面授权委托书，仔细审核代理人姓名、代理事项、权限和期间以及被代理人签字或盖章。如有必要，可以与被代理人进行核实，并做好记录。被代理人是自然人的，可以与被代理人本人进行核实，被代理人是法人的，可以与其法定代表人或者主要负责人进行核实，事先做好风险防范工作，否则一旦遇到本案类似情形，将给维权带来不便。 | 
