黑榜 2018年杭州楼市黑榜，我们选取了一些以往在“楼市每日风暴眼”发布过的房产投诉案例以及重大突发报道。 它们中，有的已经解决，有的至今没有答案，有的奇葩，有的耐人寻味，总能引起一些思考与警示作用…… 鼎家爆仓 该如何避雷 8月23日，杭州长租公寓品牌鼎家发出公告，声明资金链断裂，已经停止运营，一共有4000位租客受到波及，其中有243位租客，通过6家金融平台以押一付一的形式进行租房，戚女士就是其中之一。 今年3月，她通过原鼎家中介小孙，在合租房中租了一间20㎡的单间，并在小孙的建议下，下载并注册了51返呗（爱上街前身）APP、进行押一付一“分期付款”。不同于普通租赁中房东、租客跟中介三者之间的关系，使用租房贷APP支付的租客，还多了第四方——租房贷平台。 通常，租房贷平台会先将一年的房租打给鼎家，租客则按月向平台支付房租和手续费，若逾期还需要支付一定比例的逾期费，不及时还款会影响其征信。鼎家破产后，房东面临的损失是，鼎家拖欠的部分房租和租客继续居住但无法支付房租的风险；而租客除了损失一个月的押金外，还有租房贷平台上剩余几个月的租金，即使住不了房子也得向平台按时付租金。 据了解，鼎家涉及租房贷的租客比例为20%。 记者在采访过程中发现，包括戚女士在内的许多租房贷APP使用者表示，自己对其中的借贷关系“并不知情”，甚至从下载租房贷APP到注册都由中介代办，出事了后才发现自己贷了款。 对此，房产专家丁建刚认为，为避免“鼎家”事件再次发生：政府应该加快立法，弥补法律空白；相关部门加强监管账户，确保租客出的钱是用于支付给房东的资金；租客个人也要提高法律意识，签约要看清条款。 “但其实说到底，鼎家是用互联网思维在长租公寓市场跑马圈地，如果烧的是投资人的钱，那是双方愿意，但不能烧房东和租客的钱。”丁建刚说。 房屋预转让 法律存争议，监管有盲区 记者在12月11、12、18日连续报道了奥体国际村“房屋预转让合同”一事。故事的主角“林女士”于今年11月初，在位于萧山区利丰路与永晖路交叉口西150米的奥体国际村一期，买了一套酒店式公寓。 据悉，该项目属于村级留用地性质，目前还处于建设状态，开发商在未取得预售证和独户房产证的情况下，跟林女士进行了交易，并签署了一份“房屋预转让”合同。 据项目相关负责人颜经理表示，由于项目是通过“转让”的形式交易，因此不需要申领预售证。“虽然现在签预转让合同，等日后交房时，开发商会再和消费者签一个正式的转让合同，办房产证时直接由开发商名下转让到客户名下即可。” 对于这样的房产交易行为是否合法合规，记者采访了杭州市国土资源局萧山分局、萧山区房地产管理处、萧山区住建局等单位，以及浙江金道律师事务所高级主办律师陈鉴杰。 从国土萧山分局处得知，该村级留用地项目开发商名下部分可以转让，村里持有部分不能转让。而对于这份《房屋预约转让协议》，陈律师认为在司法实践中，其法律性质和效力认定都存在争议，虽然浙江省高院认定有效，但仍存在一定风险。 值得一提的是，即使合法，这类房产交易却处于“监管盲区”。记者从萧山区房地产管理处、萧山区住建局处获悉，由于该项目并未申领预售证，因此不在其监管范围，也没有相关部门出面回应这类交易行为是否违规。此外，萧山区住建局房管科李科长强调：“没有预售证的房子，不能买。” O纪元 “牵线”转让期房 萧山住建局：违规！ 今年6月21日，舒女士在O纪元售楼中心，买了一套酒店式公寓，事后却发现自己竟然签了一份“二手房合同”。原户主是从未蒙面的漏某，且一直处于“失联”状态，开发商倒成了合同中的第三方“担保方”。 据悉，该项目位于钱江世纪城奔竞大道与市心北路交叉口，还处于建设状态、未交付。对于此类还未获得产权的“二手房交易”为什么会在售楼部进行，售楼部相关负责人李经理向记者解释，此前，因为“领导关系”，售楼部确实有进行少量的“担保房业务”。“等到日后交房时，双方直接一起去把证办掉，各自承担各自的税费就好了。”李经理说，这并不会影响舒女士日后取得房屋产权证。 可即使是这样，还没房产证的期房可以进行二手交易吗？开发商这样做算不算违规？交房时，甲乙双方各自需要承担什么税？ 对此，浙江金道律师事务所合伙人任怡律师认为，期房的二手交易并未被法律禁止，但由于交易对象不同、法律关系不同、税费成本不同，这类交易与一般的二手房交易相比，风险会大些。 而萧山区建设局房管科李科长明确表示，开发商的做法是违反规定、不对的，舒女士可以申请退房。 至于日后交房，甲乙双方各自需要承担什么税？国家税务总局杭州市税务局第二税务分局工作人员表示，舒女士需要交“3%的契税+0.05%的印花税”，与买新房无异。而原户主甲方需要交商品房税、增值税、个人所得税、土地增值税、印花税等，少了任何一道税，都完不成税务程序过户。 武林别院 推出“永久产权”房 真相竟是租期20年的长租公寓 10月12日，记者报道了武林别院“永久产权”一事。那几日，朋友圈各大中介都在转发该楼盘售楼部人山人海的“抢房”视频，以及销售广告。 从中介晒出的信息看，这个地处武林商圈核心区的楼盘，均价2.2万元/㎡、总价仅需80万左右，最关键的是，这还是个具有“永久使用权”的公寓。据悉，项目位于下城区戒坛寺巷25号万华武林商务大厦附近，记者从售楼部现场工作人员张女士处了解到，该项目是由以前的宾馆改建而来的，4天的时间卖了150多套、整整两栋楼。引发众人哄抢的都是毛坯小户型房源，以35㎡左右为主，均价在2.2万—2.3万元/㎡左右，总价在80万—100万之间。 而当记者向她提出这些房源是否拥有“永久性使用权”的疑问时，得到了肯定的回答。“可以永久使用，不过一栋楼只有一本房产证，没有独户的产权证，但只要国家不收回，可以一直住下去，后期不用交什么费。”张女士说。 可有意思的是，开发该项目的杭州万华控股集团有限公司的部门经理董先生对此表示否认，他认为“永久使用权”是中介的误传，“实际上，这是一个长租公寓项目，我们和业主签订的《使用权转让合同》其实就是一份长租合同，只有20年的租赁使用权，20年到期后视国家具体政策而定。” 此外，浙江六和律师事务所的胡增冬律师也表示，按法律规定，租赁期最长为20年，租赁合同最长也只能签20年，超过无效.所以“永久使用”这个说法肯定不符合法律规定。 奥克斯缔逸城 私改楼道“公摊面积”外售 违法违规！ “公摊面积”一直是件让人很头大的事，不属于居住范围却要购房者掏腰包。最气的是，若有人“私藏了”这部分公用面积，其他业主还得替“别人家”交一部分物业费。苏女士就摊上了这事儿，记者在5月9日对此事进行了报道。 据了解，苏女士于去年3月份，在奥克斯缔逸城买了一套酒店式公寓，楼盘位于古墩路和庄墩路交叉口，开发商是杭州余杭奥克斯古墩置业有限公司。购买时销售员曾向其承诺说，楼层中有公共卫生间，还给了她楼层图纸，上面标明了卫生间的位置。可当苏女士在去年12月25日收房时发现，图纸上的公共卫生间不见了。 据了解，开发商把楼层公厕面积隔出来卖给了苏女士隔壁的住户，按图纸计算，这个公厕面积苏女士摊到2.5㎡的面积，这让她觉得很气愤。 对于开发商这一做法是否违法违规？记者采访了政府相关职能部门和律师。从良渚新城规划部门提供的楼层规划图纸上看，该楼层规划确实标明了公共卫生间，就在苏女士所指的位置，去年年底该部门验收时公共卫生间的位置还未被分割销售。 记者从余杭区区长公开电话回访中心工作人员俞先生那儿了解到，开发商私改楼层公共卫生间属于违法违规的行为。对此事，六和律师事务所胡增冬律师认为，开发商私自将楼道公用的厕所及部分过道隔断成独立空间并转让的行为，侵犯了该楼层业主们的共有权，可向城管进行举报。此外，他还建议业主在购房时，应尽量让开发商在合同中明确公摊面积具体明细，避免后续开发商利用约定不明确做文章。 | 
