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解除合同有期限 超期诉退房法院不支持
 
2018-05-21 08:58:58   杭州网

    中国消费者报报道 购房者买新房后无法如期办理不动产权证书,多与开发商未正常向办理权属登记机关报备合规资料有关,购房人可否因此解除购房合同并获得相应赔偿?5月15日,记者从辽宁省沈阳市中级人民法院了解到一起典型案例,法院判决开发商因逾期办证向购房人支付违约金,但开发商并不构成根本违约,又由于购房者未按法律规定及时行使合同约定解除权,不支持购房者解除购房合同。

    入住两年仍无产权证

    2013年3月31日,寇某、王某与沈阳某房地产开发有限公司签订商品房买卖合同,以80余万元的价格购买一处房产。合同约定,开发商在2013年10月31日前,将验收合格的商品房交付给寇某、王某使用;开发商应当在商品房交付使用后180日内,将办理权属登记需由开发商提供的资料报产权登记机关备案。

    2013年11月10日,寇某、王某入住新房后,开发商一直未向产权登记机关提供购房人办理权属登记所需的材料备案,构成违约。

    2016年3月31日,寇某、王某向法院起诉,请求解除与开发商所签合同,要求开发商返还购房款、契税等费用,赔偿首付款利息损失,并支付延期办证违约金等。

    退房未果获赔违约金

    一审法院审理认为,开发商至诉讼时仍未完成向办理权属登记机关提供资料报备的义务,寇某、王某已获得合同解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定,寇某、王某的合同解除权应当在解除权发生之日起一年内行使,即2015年11月5日前,逾期未行使的解除权消灭。而寇某、王某直至2016年3月31日才起诉开发商解除合同,此时他们已经丧失了解除权。

    据此,一审法院判决只支持了寇某、王某要求开发商给付逾期办产权证违约金的诉求,判决开发商给付逾期办证违约金5500余元。他们要求解除商品房买卖合同、返还购房款、契税等诉求并未得到法院支持。

    寇某、王某不服一审判决,向沈阳市中级人民法院提起上诉。二人认为,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定,办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。本案不适用该解释第十五条第二款,而应当适用第十九条的规定,因为该解释第十五条规定的情形为逾期交房或逾期交付房款的行为,而本案是迟延办理房屋权属证书的行为。

    法庭上,开发商称,涉诉房屋已完成主要建设项目验收分项,仅剩次要分项尚未完成验收。待完成全部分项验收后,项目即可取得《竣工验收备案表》,并与其他材料一同报政府相关产权登记机关办理项目初始登记。预计相关工作将于2017年12月31日左右完成。

    日前,沈阳市中院驳回了寇某、王某上诉,维持原判。

    退房要注意合同解除期限

    该案主审法官、沈阳市中院民二庭法官贾宏斌认为,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条是指合同因出卖人违约,已经无法履行或者没有履行的必要,如房屋灭失或者土地使用手续不合法等原因导致无法办理房屋权属证书。为充分保障权利人权益,故未对行使解除权的期限作以限制,由于构成根本违约,导致订立合同所期望的经济利益已经无法实现,买受人只能要求解除合同,并要求出卖人赔偿损失。本案的基本案情不属于该情况,不适用该条规定。

    贾宏斌表示,交付房屋与办理权属证书是房屋买受人签订商品房买卖合同目的的两个侧面,也是房屋出卖人履行商品房买卖合同内容的两项主要义务,足见办理权属证书是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条对于“交付房屋”规定的应有之义。对于法律没有规定的迟延办证解除权的行使期限,应类推适用逾期交房解除权行使期限的规定。此外,根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款的规定,基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为《物权法》第六章所称的业主。参照该条款规定,在商品房买卖过程中,买受人只要合法占有交易房屋,即可以认定为业主,这就保障了业主的基本权利不因登记延迟而受损。因此,视迟延登记为重大违约甚至根本性违约没有法理基础。但相关规定并不防碍寇某、王某向开发商主张迟延办证违约金的赔偿责任。

    贾宏斌还表示,之前的合同解除权消灭,并不排除之后的合同解除权的行使。在终审生效判决后,如果开发商在此后一段合理期限内仍无法办理房屋权属证书,或不再具备办理房屋权属证书的可能,寇某、王某仍应取得解除权。

 
来源:中国消费者报·中国消费网    作者:记者 王文郁    编辑:陈俊男    
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