这两天杭州关于“共有产权保障房”的讨论热火朝天，橙柿互动相关话题下，网友评论不断。

根据正在杭州市政府网站公开征求意见的《杭州市共有产权保障住房管理办法（征求意见稿）》，杭州版“共有产权房”，指政府与购房家庭按份额共有产权的保障性住房。

买共有产权房可以贷款吗？房地产开发商要参与建设吗？哪块区域会率先试点共有产权房？

带着种种疑问，我们再次寻访杭州贝壳研究院院长上官剑、浙江工业大学中国住房和房地产研究院副教授张燕江等专家，深度解读。

关于购买资格

在符合现有限购条件的前提下，如果是户籍家庭，需要同时满足：第一，主申请人的市区户籍，要满一定年限；第二，申请家庭，一定年限内在市区无房。另外，单身申请需满30周岁（含）。

如果是非市区户籍家庭，主申请人第一要有《浙江省居住证》或《浙江省引进人才居住证》；第二是一定年限内在市区无房；第三，要连续缴纳社保或个税满一定年限。单身申请，同样也要满30周岁（含）。

这里的“一定年限”，要等具体细则出台后，才会明确。

上官剑：降低了购房门槛

打开置业大门

从购买资格来看，不以低收入筛选人群，对许多中产刚需打开了置业大门。可见杭州的共有产权房，针对的是有点钱、想买房、又不太够的刚需购房族。这符合社会上正在打拼的一线人员，本质上，共有产权房是一项落到实处的惠民政策。

张燕江：正当其时

让夹心层买得起房

你有钱，就去买更好更贵的房子。如果生活困难，那就去申请公租房。可大部分人，处于中间的位置，那么共有产权房，就是满足了“人人有房”的期盼，既降低了上车门槛，又能平衡三方市场。用历史的眼光看，共有产权房，正是随着经济发展，国家适应市场变化后，推出的住房举措，是正当其时。

关于房价和贷款

共有产权房什么价？按同地段、同类型商品住房市场价格，在合理优惠后确定。

怎么买？实行配售摇号制度。申购成功后，购房家庭可按规定申请住房公积金、商业银行资金等购房贷款，享受税收优惠政策。

也有网友担忧，共有产权房会不会成为另一种经济适用房？因为价格便宜，引来众人抢购，导致想买房的人依旧难买到。

上官剑：市场价的8-9折最合适

价格其实不是最重要的，最重要的是有税收优惠，这才是最大的资源倾斜。个人觉得，共有产权房的价格，为市场价格的8-9折最合适，这样就不会引来不必要的“竞争”，让真正想买房的刚需买到房子。

张燕江：这就是95%的商品房

共有产权房，虽然是保障房，但是你可以看作是便宜一些的商品房。无论选址远近还是户型大小，选择都更丰富，能满足不少中产刚需的居住需求。

按照北京和上海共有产权房来看，它的质量已经是极其接近商品房了。因此在价格上，应该是市场价的8.5-9折。杭州的共有产权房，要等10年以上才能上市交易，在此期间的利润风险非常大，对于投资的人来说，性价比不高，没有足够的套利空间。

就算真的引来“万人摇”，这也是因为共有产权房质量、地段都很适合刚需，这是健康的“万人摇”。

共有的份额比例分配

划拨土地上建设的共有产权房，购房家庭可选择的产权份额比例，为最低50%、最高80%。

出让土地上建设的共有产权房，则按照土地出让时确定的份额比例。

也就是说，200万元的房子，出100万元到160万元就能住进去，且可以贷款。

上官剑：土地政策会有新的变化

请注意，在共有产权房份额分配上，有划拨土地和出让土地之分，这说明，之后杭州的土地政策也会有新的变化。现在有不少安置房都是绿城等开发商代建的。目前来看，共有产权房除了政府参与建设，将来肯定还会引入开发商。

张燕江：杭州的共有产权房将会百花齐放

开发商肯定会加入共有产权房的建设，这也让购买者的选择更多。

不过，对想拿下共有产权房地块的开发商来说，必须更谨慎。从北京的经验看，好地段的共有产权房大家抢着买，但市中心边缘地带的共有产权房上市后遇冷概率不小。

另外，杭州的共有产权房还未确定各方权益边界，比如房屋的收益、抵押等，都需要等细则落地，进一步明确。

关于增购、上市、赎回条件

购房满5年，可向代持机构提出一次性增购政府份额的申请，增购后住房性质转为商品住房；增购价格按照市场评估，每年会公布一次；如果要上市交易，需购房满10年；购房者也可向代持机构提出回购申请，由其进行回购。

很多人关心，一旦共有产权房上市，对楼市会造成什么样的影响？

上官剑：年轻奋斗者的机会

对楼市的影响，要看接下来出台的细则中，共有产权房的价格和规模。不过这几年杭州的商品房户型越来越大，改善型较多。而共有产权房是中小户型，作用主要在于平衡市场。

总的来说，对于刚开始奋斗的年轻人，这是一个机会。

张燕江：让房子回归简单的居住属性

这是让房子回归简单的居住属性，限售10年也基本落实了房住不炒，可以给市场降温，控制市场价格过快上涨。

对楼市的影响主要在二手市场，现在买二手中小户型的刚需人群，可能会投入共有产权房的怀抱。

如果是纯自住的无房家庭，共有产权房值得购买，但要考虑到10年限售，假如几年后想改善住房条件，就没那么方便了。

关于地段

杭州共有产权房考量“职住平衡”

或率先在三江汇和未来科技城试点

共有产权保障住房建设，应结合“一核九星”城市功能定位和产业布局进行项目选址，优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套较为齐全的区域，促进职住平衡、产城融合。

那么，未来科技城、三江汇、临平、钱江世纪城、奥体中心、大江东等杭州的热门地块中，谁最有可能成为第一个共有产权房试点？

专家们倾向于两个地块——三江汇和未来科技城。

专家表示，从北京、上海等已推行共有产权房的城市来看，因地段、学区等，市场大多数是冰火两重天。

在杭州，地铁规划建设，一直往“一核九星”四周扩散；且杭州共有产权房的权益中，也包含学区在内。所以地段选择，还是有很多的。

特别看好三江汇和未来科技城，是因为两者都能吸引大量的年轻就业者。

三江汇作为未来城市先行实践区，横跨四个区，在开发模式、产业引入、人才引进等方面都有系统思考，势必吸引大量人才，产生大量居住需求。

未来科技城同样急需满足本地年轻就业者的“职住平衡”需求。